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商业调查报告 篇1
【内容概要】金锣湾商业中心投入运营以来，已经成为延庆商业的主力板块，形成了较为浓郁的购物休闲旅游氛围，但仍存在着业态品位参差不齐、招商工作力度较弱、设施建设先天不足、物业管理责任不清、村民产权商铺闲置等问题。在今后工作中应进一步优化业态结构，明确目标定位，推动商旅融合，完善商业设施，加强物业管理，健全长效机制，努力打造多功能、高品位的商业中心。
延庆金锣湾商业中心地处县城核心区，是由北京宝业恒基投资有限公司自20xx年启动建设，并于20xx年投入运营的。该中心立项时的功能定位是“打造延庆的一流商贸中心区”。三年来，在北京宝业恒基投资有限公司的主导运作下，所有的商业设施已基本租售给商家经营。围绕目前的经营业态现状是否与原设想的功能定位相适宜，其原设想的功能定位是否与北京建设国际商贸中心的构想和延庆“十二五”商务发展规划相适应这个课题，我们对金锣湾商业中心的运行情况进行了调查。
一、金锣湾商业中心的基本现状
（一）金锣湾商业设施的基本概况
延庆县金锣湾商业中心占地4.9万平方米，产权证商业经营建筑总面积8.4万平方米，其中地上建筑
面积为6.5万平方米，占总建筑面积的77.4%，地下建筑面积为1.9万平方米，占22.6%。按产权归属划分，北京宝业恒基投资有限公司持有产权建筑面积
6.4万平方米，其他7个单位持有产权建筑面积2.1万平方米。整个金锣湾商业中心共建有九个单体商业楼座，一个大型地下停车场，一个地上停车场，拥有停车泊位340个。
（二）金锣湾商业业态的基本布局
在县委政府的高度重视下，金锣湾商业中心建设后期，通过广泛的招商工作，使国际零售巨商沃尔玛、国内知名企业苏宁电器、环球新意百货、肯德基快餐、湘和海鲜酒楼、庆丰包子、吴裕泰茶庄、同仁堂药店、欧莱雅美发店、延庆特产展销中心、小商品商城等先后入驻开业。目前，金锣湾商业中心共拥有大型综合超市、大型百货店、专卖店、品牌店、特色店、特大型餐饮店、儿童游艺等 7种业态形式，其中大型综合超市建筑面积18551平方米，占商业服务设施总面积的22.1%，大型百货店建筑面积24240平方米，占28.9%，特大型餐饮店建筑面积3415平方米，占4.1%，其他各种业态27780平方米，占33%。截止到20xx年3月底，金锣湾商业中心的商业服务设施已开业经营的面积为62652平方米，占总面积的'88.1%，尚有10014平方米的商业服务设施正在招商入驻之中。目前，金锣湾商业中心已经营的业态面积比率是：大型超市
22.1%、大型百货28.9%、小型专卖店1.1%、小商品34.2%、特色农产品3.2%、餐饮6.6%、娱乐4.9%。
（三）金锣湾商业经营的基本情况
金锣湾商业中心自20xx年4月26日国内知名企业苏宁电器，20xx年6月25日国际零售巨商沃尔玛，20xx年1月21日国内环球新意连锁百货，20xx年10月25日延庆特产展销中心和各品牌专卖店及其他小型商户入驻开业以来，共有入驻经营商260个，拥有从业员工2240人。据统计每天到金锣湾商业中心购物休闲的顾客流量达1.1万人次，使县城商业中心区形成了较为浓郁的购物休闲旅游氛围。据商务委监测，20xx年金锣湾商业中心的沃尔玛超市共实现商品销售额13864.3万元，苏宁电器实现商品销售额3419.6万元，环球新意百货实现商品销售额14763.4万元，湘和海鲜酒楼日销售收入达3.5万元， 肯德基快餐店日销售收入达1.5万元，这些大型商业服务企业的运营，形成了延庆商业的主力板块。
（四）金锣湾商业中心的管理现状
金锣湾商业中心的建设与运营，一直是由北京宝业恒基投资有限公司董事会及所属的北京环球新意物业公司、北京环球新意百货公司进行运作管理的。20xx年8月，经延庆县人民政府（延政办发【20xx】第77号文件）批准，决定成立了以政府常务副县长为主任，由商务、城管、工商、公安等部门为成员的延庆县中
心商业区管理委员会，其主要职责是：推进以金锣湾为主力板块的县城中心商业区在业态规划布局、引进商家入驻、体现设计功能、营造良好秩序、确保双安运行等方面的管理。在这个承担政府调控职能机构的指导下，北京宝业恒基投资有限公司董事会与所属的北京环球新意物业公司、北京环球新意百货公司具体细化实施了金锣湾商业中心的管理。就目前的管理机制而言，应该说政府监督协调职能已经到位，企业市场化运行职责明确，但在业态布局、功能发挥、物业效能、企业经营等方面还存在着问题，尚需认真研究，逐步解决完善。
二、金锣湾商业中心现存的问题
金锣湾商业中心作为延庆县城商业中心区的主力板块，应该是商业服务业态布局结构合理，两个面向功能完善，物业服务管理到位，运行秩序安全规范，企业经营效益较好，社会效益明显的延庆商业的亮区所在。但是在对金锣湾商业中心主体企业，经营商家和县内外消费者的具体调查中，就其目前的现状而言还存在着如下问题：
（一）业态品位参差不齐，目标定位不凸显。金锣湾商业中心原策划设计的功能定位是：面向中高档消费群体，集购物、餐饮娱乐、旅游休闲于一体的大型综合商业区。三年来虽有沃尔玛、苏宁电器、环球新意百货、湘和海鲜酒楼、肯德基等大型知名企业入
驻，但其它经营设施由于产权的多元化，业主不顾及整体的业态规划布局，只求尽快的取得租金收益，在落后的经营理念下，按照自己的市场判断决定经营的项目，结果是经营定位不当，业态形式雷同，商铺的外装修、内装饰，商品陈列展位设施没特色，导致相当一部分经营区位变成了小商品市场，在这个现代化的建筑群内，多处悬挂着“××市场”的巨幅招牌，既从经营业态布局上明显偏离了原来设计的功能方向，也在外观形式上降低了金锣湾商业中心的品位。纵观商业中心的业态现状，可以说是高中低的业态品位参差不齐，商场与市场并存，面向中高档消费群体的目标定位并不凸显。
（二）招商工作力度较弱，配套的业态功能滞后。如娱乐酒吧、休闲茶社、歌厅舞厅等娱乐休闲业至今还没入驻运营。同时在与旅游的融合发展上仍显不够，20xx年由政府出资承租A座一层2700平方米的延庆特产展销中心，虽然汇集了本县15个大类100多种旅游商品，但由于经营主体的组织化程度不高，商旅结合不密切等多种因素，致使自20xx年10月25日开始营业至今，仅实现延庆特产销售额9000元。目前，这个特产展销中心已基本停业闲置。面向本地消费者，面向外来游客的旅游休闲功能尚不能体现。
商业调查报告 篇2
为了进一步推进社区商业“双进工程”，完善社区商业服务功能和政策措施，更好地促进社区商业的发展，对我辖区社区商业网点发展情况进行调查，现将调查情况报告如下：
一、基本情况
我区四个办事处总面积约210368000m2，截止6月底社区总人口约（含流动人口）150000人，城市人均消费4000元/人、年，较上年增长14.7%；各类商业网点1810个，较上年增长3.73%；营业面积193600m2，较上年增长1.1%；就业人数15084人，较上年增长2.2%；营业收入94858万元（不含金融网点），较上年增长28%（详见调查表）。
二、存在主要问题
我区社区商业网点主要分布在城区内沿城区主要街道北新街新车站附近。呈现出“四多四少”的局面。在所有权方面：集体、个体网点多，国营网点少，在零售业分类方面：百货店、综合超市、专业店多，而便利店、超级市场、购物中心少。在网点布局地域方面：在城市主要街道繁华地段多，在城乡结合部和稍偏离闹区的地段少。在服务对象方面：服务于城区内居住的网点多，而服务于离城区稍远一点住宅小区内的网点少。远远跟不上城市发展的需要，主要表现在以下几方面：
1、社区商业网点布局不合理，缺乏统一规划，严重制约了商业网点发展。
商业网点建设无序发展，商业网点主管部门参与规划建设商业网点工作乏力。根据国家有关政策规定，城市新建的主要街道两侧要按照一定的比例规划为商业网点用地，但在具体实施过程中，因没有商业网点主管部门参与规划的落实和审查，而是由建设单位确定，想建什么就建什么，城市建设主管部门只注重建设的高度、风貌、外型等，对是否需要商业网点而无关大局，使商业网点建设形成无序的发展状态。特别是近几年来，在繁华的街、路段拍卖土地使用权，只注重土地的拍卖价格而忽视以后商业网点而无处建设的弊端。
2、建设资金缺乏，基础设施滞后。我区社区商业网点建设一直缺少投入，大部分门面破旧，设施滞后。居民小区一些生活必须便民网点无资金建设，更谈不上大型商业网点建设，使居民“住新楼，添新愁”的现象严重存在，社区商业网点发展缓慢，跟不上城市发展的需要。
三、意见和建议
目前，我区社区商业网点正在逐步兴起，各级各部门对社区商业网点进行了积极探索，取得一定的效果，呈现出良好的发展势头。要想有一个较快发展，必须从客观上加强筹划和指导，制定总体发展战略和长远规划目标，采取相应的政策措施，促使其早日步入良性循环的轨道。现根据我区实际，提出以下五点建议：
1、坚持统筹规划，合理布局的原则，把社区商业网点建设纳入城市发展规划。
社区商业网点建设是城市建设的重要组成部分，必须由政府根据现有网点状况以及城市建设的长期规划，进行统一规划，科学布局。社区商业网点应主要规划在居民居住区（除特种行业外），逐步向乡村辐射。
2、坚持政府扶持引导与企业自我发展相结合的`原则，调动社会各方力量，推动社区商业网点发展。
我区社区商业网点发展相对比较缓慢，政府必须采取必要的。政策、措施加以扶持。在政策上，要把社区商业网点建设列入城市基本建设计划，建设改造资金的筹集，在企业自筹的基础上，采取多种形式筹集资金，按照“谁投资，谁受益”的原则，建设商业网点，减免各项费用。
3、加强立法，确保商业网点健康、快速、有序发展。
在调研的基础上，组织相关部门及专家论证，制定《商洛市城乡商业网点规划条例》，并提交市人大讨论通过，使商业网点建设有法可依，有章可循。指导商业网点发展工作，确保商业网点健康、快速、有序发展。
商业调查报告 篇3
投资者跟着社区商铺走
调查数据：近3年，六城区市民的产权商铺每平方米增值3038元，增值幅度达54%。拥有产权商铺的市民中，平均每户拥有产权商铺面积为54平方米，总计达174.42万平方米。其中社区商铺一枝独秀，增值幅度最大，显示出其强劲的增值潜力。据调查，20xx年中华园片区商铺租金平均值比20xx年上涨1倍，商铺售价比1998年上涨近4倍；外双楠片区商铺租金平均值比20xx年上涨2倍，商铺售价比1998年上涨3倍多；玉林片区商铺租金平均值比20xx年上涨1倍多，商铺售价比1998年上涨4倍……
专家点评：数据显示，成都成熟小区商铺相对稳定的租金回报吸引着越来越多的投资者。首先是因为成都人的投资习惯，因为最早的房产投资除了住宅就是沿街的小商铺；其次，由于城市的不断发展，社区强大的人群聚集力，使社区商铺的经营无忧，保证了稳定的租金回报。例如中华园商圈规划相对较好，同时随着大量中高收入群的入住，商铺增值十分明显；尤其是这个区域目前已成为进驻成都的世界500强企业的外籍管理人员居住最集中的区域，从而导致该区域的商业地产和住宅房产租售价较其他区域增值与上涨幅度更大。再有，成都商业的大环境越来越成熟，成都商贸中心的`地位在巩固中不断提升；同时，相对于大型商业项目（如产权式商铺等），社区商铺投资者可控性强，增值前景可以预见，收益除了租金收入之外，随着人气带动的不动产增值的收益，使社区商铺投资的总体效益显得更加可观。
中华园、棕南棕北、外双楠、玉林等商圈的繁荣都是以社区为依托，形成了巨大的消费力，使投资者追着社区商铺走。
传统商圈活力依旧
调查数据：虽然，许多中小投资者把投资目标锁定社区商铺，但随着春熙路商圈改造工程的彻底完工，其传统商业口岸的魅力依旧未减，商铺价值得到更大的提升，租金普遍上涨了一倍左右。调查显示，3年前春熙路商铺租金在300～800元/平方米·月，现在已增长到600～1200元/平方米·月。春熙路的商铺售价也从3～6万元/平方米，上涨到8～12万元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商铺售价比3年前上涨超过1倍。
专家点评：首先，作为成都市核心商圈和成都商贸窗口的春熙路，其商业集聚能力是许多商圈无法比拟的，它不仅没有因为年代的久远而“落伍”，反而焕发出新的活力。其中有政府投资，对春熙路、红星路步行街的改造与美化；第二，丰富化、精品化的市场功能定位日益完善；第三，因为其近百年的商业中心地位，集聚的众多大型卖场，所带来的差异化经营更显活力；第四，市中心交通条件的极大改善和公共交通的日益发达。
但因为传统商圈以街铺为主，许多入驻商家已经不堪支付高昂的租金，利润日趋稀薄，所以传统商圈必须在商业形态上转型，以大型先进的商业业态来提升传统商圈的价值，否则传统商圈只能走向没落，或者被边缘化。
100户城区市民2户有商铺
调查数据：六城区市民中，每100户家庭中就有2户拥有产权商铺。平均面积为54平方米。即有3.23万户家庭拥有总面积达174万平方米的商铺。
专家点评：虽然2％的比例并不高，但调查中显示出来的市民投资意识的增强值得关注。成都商业地产市场呈现的巨大商机使这部分有富余资金的家庭把商业不动产作为了近期最重要的投资品。它看得见摸得着、灵活性较强，除了人赚钱，还让“钱生钱”。因此，成都家庭型中的个体投资者队伍还会随着成都商业市场规模的扩大和现代商业档次的提升进一步壮大。对开发商而言，如何提供更适合他们需求能力和偏好的逐利性地产产品，如何解决好中小面积商铺同发展现代商业业态业种的关系，是下一步要做的内功。实习记者刘瑞国
地价飙升，不动产增值，地价上涨，不需要理由
近几年，随着成都经营城市战略的不断深入，市区内可开发土地不断减少，住宅开发向外扩展，土地价格也随之飙升。
20xx年以前春熙路地价700～900万元/亩，而20xx年春熙路地价上涨到1000万元/亩，20xx年3月在成都市土地拍卖中心，春熙路西段两块商业地块以1520万元/亩、1240万元/亩的天价被拍卖，20xx年7月土地拍卖中，原一医院的地块以20xx万元/亩被拍卖，再次刷新成都土地拍卖的记录。在短短3年时间，春熙商圈地价每亩飙升1005万元。
城东沙河改造和城东副中心建设，使土地价格上涨很快，沙河边的地价已经从3年前的每亩50万～60万元达到了目前的每亩80万元左右，有的好地段地价已经突破100万元/亩。城南副中心建设，也使城南地价大涨，3年前一个开发商在南沿线拿地时的价格是60万元/亩，而今年通过土地拍卖中心拍出的地块，价格达到了300多万元/亩。在城西二、三环路之间，土地价格由3年前的每亩40万元，逐步上升到60万元、70万元，现在的地价保持在每亩100万元左右。
地价拉着房价一同上涨
近3年，土地价值在成都经营城市的成效中大幅上升，土地价格的升值直接带动了土地上的不动产的增值。因为项目地价是决定房价的最主要部分，成都的新开项目地价有的甚至占到开发总成本的一半以上。
20xx年成都的土地交易市场一直牵动成都楼市的神经，成交价格一个台阶一个台阶地往上走。据悉，成都上半年的土地供应一直保持在饥渴的境地，虽然下半年上市土地有所增长，但开发商在高收益的预期下，在土地拍卖中大胆举牌，成都地价仍然稳步上扬。
最近国家解冻了暂停农用地转非农用地的审批，行业内普遍认为国家严格控制土地的措施会接踵而至。近来建设部官员在成都表示，国土资源部配套国务院控制土地的七个文件已经上报了国务院，整治“城中村”、修改城市土地利用规划，村改居、绿化带、生态园等土地控制漏洞都将关掉。今后土地控制的调控形势只会越来越紧。
房地产界，土地竞争只能向激烈的程度发展。最近和记黄埔在城南拿地后，周边的土地价格和楼盘价格都有上涨的迹象，新拍土地的高价直接带动了周边土地价格的增值。而适度上涨的土地价格也是整个城市活力的表现，是不动产增值的主要拉升力量之一。
商业调查报告 篇4
为了进一步推进我市“双百工程”商贸物流项目建设，完善商业服务功能，促进商贸流通科学发展，繁荣商品市场，加快传统商业向现代商贸流通业转型，3月份，我局对全市城区建筑面积达到5000平方米及以上的大中型商业网点发展建设及经营情况开展了调查，形成了调研报告，具体情况报告如下：
一、基本情况
截至20xx年末，我市建筑面积5000平方米及以上大型商业网点数量达到46个，总建筑面积160.15万平方米。
按经营状况划分。正在营业的商业网点28家，总建筑面积56.13万平方米，20xx年营业总额约41.07亿元；闲置的商业网点2家，建筑面积1.32万平方米；正在建设的商业网点13家，建筑面积92.06万平方米，计划投资总额23.57亿元；20xx年拟建商业网点3家，建筑面积约10.64万平方米，预计投资额为6.10亿元。
按经营业态划分。大型百货商店7家，大型超市及购物中心16家，专业店9家（包括家居建材商店），商品交易市场12家（其中农产品批发市场2家），商业街（街区）2条。
按企业性质划分。外商投资企业2家，内资企业44家。
二、主要特点及存在问题
（一）发展不平衡，存在“四多四少”局面。
在经营主体性质方面：民营股份制和私营独资企业存量最多，外资企业较少，国营企业实行“退出”机制后大为减少；在业态分类方面：百货店、综合超市、购物中心、综合市场、专业市场较多，专业批发市场较少；在地域分布方面：相山区、县比较集中，烈山区、杜集区发展缓慢，市内淮海路较为集中，县、烈山区、杜集区的繁华地段多，在城乡结合部和稍偏离闹区的地段少；在服务对象方面：服务于主城区居住人口密集地商厦林立、门店云集，新城社区大中型商贸服务网点偏少，网点建设跟不上城市发展的需要，尤其是农贸市场建设滞后于城区扩张，严重存在居民“住新楼，添新愁”现象。
（二）依据规划难实施，缺少有效制约手段
《市城市总体规划（20xx－20xx年）》、《县城市总体规划（20xx－20xx年）》、《市城市商业网点规划（20xx－20xx年）》、《市现代物流发展规划（20xx—20xx年）》等均已出台，但实施操作与理论规划存在偏差，缺乏强有力的监管手段，部门联手配合共治不足，加上相关法律法规的指导和规范不够清晰明确，投资建设或经营主体追逐最大化的商业利润价值，市场意愿起着决定性作用，网点布局和建设多由市场自主选择，缺乏有效的引导约束机制，出现了“自由无序”发展，导致资源配置存在一定不合理现象。事前决策政府主导缺位，事中管理政府难以干预企业经营行为，出现问题事后补救缺乏有效手段。如不少房地产商把楼盘与商业网点建设捆绑开发销售，而开发商在商铺出租后就不再过问各商铺的商业运营，也没有另设统一的管理机构，导致商铺的经营缺乏整体定位，既没有经营亮点也没有独特内涵，目标人群购买意愿低，企业经济效益不理想。如久兴置业批发市场、步行街等问题暴露后，造成了一定的社会不良影响。
（三）网点增加，竞争加剧，地区购买力增长缓慢
商贸流通加速发展，加快了城市转型步伐，大型商贸物流项目日渐增加，不断注入新活力，增添新动力，商务经济迸发出无限精彩，亮点频现，不断刷新人们的视野。但存在聚集加快，辐射不足；竞争加剧，共赢很难；地区购买力流失减少，购买力增长缓慢；规模业态提升，层次结构调整艰难；配套的基础公共设施、交通、休闲环境、消防安全保障不尽完善；流动人口不多，外来购买力增长潜力有限等现象。大型商业网点间存在同业态在经营规模、品种类别、消费人群结构等方面趋同化问题，如淮海路和孟山路交汇处的东方百货、金色华松、鼎盛国际、淮海时代广场（金鹰国际）、正在新建的新世纪百货大楼、即将开业的相王国际购物广场，相距不到200米，均是大型的综合购物商业网点。惠苑路步行街的真棒超市和苏果平价店两个大型超市，距离不到100米，业态雷同不利于彼此发展。
三、对策建议
设置数量充足、布局合理、具有一定物质技术条件的商业网点，对于合理规划商品流通渠道，扩大商品流通规模，加快商品流通速度，从而促进生产不断发展，满足人民生活需要，都具有重要意义。
（一）科学规划，优化布局，坚持推进“双百市场”商贸物流建设不动摇
城市规划与商业网点发展布局规划要协同推进实施，公共投入要到位。按照政府主导、部门主管、企业主办原则，遵循市场经济规律，大力培育和建设各类市场。出台并贯彻实施《进一步促进商品交易市场发展意见》，扶持商贸龙头骨干企业快速发展。着力于“优结构、强基础、增后劲、管长远”，积极引进战略投资者，加大商贸公共环境建设，吸引周边购买力，改造提升一批市场和重要区域网点，强势推进“双百工程”商贸物流项目建设，夯实全面协调可持续发展基础，切实转变商贸发展方式，奠定规模发展优势，积极构建现代流通体系。各种类型的商业网点在空间布局上，应充分考虑三区一县的整体规划、交通便利状况、流动人口的多少、消费者的分流、市场竞争、购买能力等因素，因地制宜，进行可行性分析论证，由市县区商务主管部门统一规划，力求做到布局合理，尽可能减少大中型商业网点的“多与少”、“盲目与重复”、“上马与下马”、“开业与停业”的调整频次。
（二）明确定位，突出特色，加快商业结构调整步伐
加快商贸物流业的结构调整及优化升级，建立安全、诚信、舒适的购物环境，积极发展高端商贸物流业，不断完善社区商业，科学合理布局重点商贸区域建设，形成多元化、多层次、功能完善的消费服务体系，以满足不同层次消费需求。对老城区商业网点逐步进行提升改造，提高商业集聚度，提升档次和整体形象，进一步完善老城区的城市商业功能，形成购物、文化娱乐、休闲、旅游、餐饮功能一体化的特色商业氛围。突出经营优势，注重商业结构调整，对商品结构实行错位经营，在兼顾时尚商品门类齐全的同时，拉开高中低档次；提升新城区商贸服务功能，加大培植力度，主要以服务社区为主，在建设中注重购物环境与经营设计的一步到位，大力引进国内外知名商业企业，注重大型连锁超市的合理设点布局；特色商业街发展秉持独特的定位和特色，经营精品和名牌，提高品牌档次，突出专业特色，以突出特色经营打造核心竞争力，同时注重配套设施的建设和购物环境的完善；大力培育专业市场，不断提高市场的组织化程度，不断完善市场体系，加快汽车城建设，发展新型建筑装饰材料市场，发展产地型特色农产品市场，推进标准化菜市场建设，支持县中瑞农产品批发市场、凤凰山农贸城建设，使之成为特色鲜明、辐射面广的大型农产品批发市场。
（三）创新品位，树立品牌，推进传统商业向现代商贸物流业转型
坚持市场化导向，信息化提升，国际化推进，品牌化带动，积极发展连锁经营、物流配送、代理制、电子商务等现代营销形式。形成以大型购物中心为骨干，超市、专卖店、便民店、仓储式商场等互为补充的多元化、多层次的销售网络；鼓励企业以资本运作、管理、技术或品牌为纽带，以特许、加盟经营等方式，推进连锁经营，不断提高商业网点的规模经济效益；加快信用、认证、支付等体系和信息平台建设，营造电子商务发展的基础和环境。培育和完善“结构合理、设施配套、技术先进、运转高效”的现代物流体系。
（四）加强监测，科学导向，建立商业网点规范发展和有效的监督约束机制
根据商业网点规划要求，提出商业网点建设的阶段性目标，向社会公布阶段性的鼓励、允许发展和限制、禁止的设施项目类别，对具有较大潜力的便民利民的网点应予以扶持。同时应建立听证制度，使大型商业网点开设符合城市总体规划和商业网点发展规划，减少甚至避免大型商业网点在建设中由投资引导规划、网点过度集中、商业设施空置等现象发生。
商业网点的合理发展离不开法律法规的约束和保障，同时要不断修改完善商业网点建设规划，动态指引和正确示范商业网点建设，合理导向商业投资行为。明确商务部门对商业网点的管理调控职能，确保商务部门对商业网点的监管调控有章可循、有据可依。加强在实际操作过程中的综合执法，把握机遇，因势利导，减少无序竞争，培育市场，巩固市场，减少商业网点建设不合理的现象发生。
按照控制总量、整合资源、强化功能、规划管理原则，努力提高市场专业化程度，推进各类市场的组织、经营和管理创新。鼓励商贸流通龙头骨干企业改造经营设施、改变经营管理模式和创新经营方式。充分挖掘城市大中型网点的凝聚力和外向辐射力，充分发挥大中型网点的引擎带动作用。
商业调查报告 篇5
国家对食品生产经营实行许可制度。从事食品生产、食品流通、餐饮服务，应当依法取得餐饮服务许可证、卫生许可证、个体户营业执照
注册个体户办理具体流程如下：
1、申请个体工商户名称预先登记应提交的文件、证件；
办理资料：（1）申请人的身份证明或由申请人委托的有关证明；（2）个体工商户名称预先登记申请书；（3）法规、规章和政策规定应提交的其他文件、证明。办理时限：1个工作日
办理费用：30元
办理地点：当地工商局
2、申请个体工商户开业登记应提交的文件、证件：办理资料：
（1）申请人签署的个体开业登记申请书（填写个体户申请开业登记表）；（2）从业人员证明（本市人员经营的须提交户籍证明，含户口簿和身份证，以及离退休等各类无业人员的有关证明；外省市人员经营的须提交本人身份证、在本地暂住证、育龄妇女还须提交计划生育证明；相片一张。（3）经营场地证明；（4）家庭经营的家庭人员的关系证明；（5）名称预先核准通知书；（6）法规、规章和政策规定应提交的有关专项证明。办理时限：5个工作日
办理费用：23元
办理地点：当地工商局
办理依据：《城乡个体工商户管理暂行条例》
《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》
3、办理组织机构代码证：办理资料：
（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件办理时限：3个工作日
办理费用：108元办理地点：当地技术质量监督局
4、刻章：
办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件
（2）个体工商户户主自分证复印件办理时限：2个工作日
办理费用：参考300元办理地点：当地公安局批准的印章公司
5、办理国税登记证：
办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）经营场地证明（4）组织机构代码证复印件（5）章
办理时限：3个工作日
办理费用：50元（各别地区不收费）办理地点：当地国税局
6、办理地税登记证：办理资料：
（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）经营场地证明（4）组织机构代码证复印件（5）章办理时限：3个工作日办理费用：50元（各别地区不收费）办理地点：当地地税局
7、设立基本户（主要用于和公司转帐用）
办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）组织机构代码证复印件（4）国税、地税登记证复印件（5）章办理时限：5个工作日
办理地点：方便自己的就近银行办理费用：一般都不收费
餐饮服务许可证
申请条件
1、具有与制作供应的食品品种、数量相适应的食品原料处理和食品加工、贮存等场所，保持该场所环境整洁，并与有毒、有害场所以及其他污染源保持规定的距离；
2、具有与制作供应的食品品种、数量相适应的经营设备或者设施，有相应的消毒、更衣、洗手、采光、照明、通风、冷冻冷藏、防尘、防蝇、防鼠、防虫、洗涤以及处理废水、存放垃圾和废弃物的设备或者设施；
3、具有经食品安全培训、符合相关条件的食品安全管理人员，以及与本单位实际相适应的保证食品安全的规章制度；
4、具有合理的布局和加工流程，防止待加工食品与直接入口食品、原料与成品交叉污染，避免食品接触有毒物、不洁物；
5、国家食品药品监督管理局或者省、自治区、直辖市食品药品监督管理部门规定的其他条件。
申请材料
1.《餐饮服务许可证申请表》；
2.营业执照、名称预先核准通知书、事业单位法人证书或民办非企业单位登记证书等有关申请单位的资质证明的原件及复印件；
3．法定代表人、负责人或业主身份证明的原件及复印件，如需代办的，需补充法定代表人、负责人或业主签章确认的《授权委托书》及经办人身份证明的原件及复印件；
4.餐饮服务场地的合法使用证明原件及复印件：包括产权证明、租赁合同、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》等，无法提交有效产权证明的场所，经营者可凭各区人民政府、街道办事处、居（村）委会、社区工作站、园区管委会（工业园区、科技园区）、市场开办管理单位、物业管理公司、学校等单位或部门出具同意在该场所从事餐饮服务经营活动的《场所使用证明》。
5.餐饮服务经营场所和设备布局、加工流程、卫生设施等示意图及说明（示意图应注明申请人名称，详细标明烹调、粗加工、切配、餐用具清洗消毒、保洁、面点制作、烧卤粗加工、烧卤腌制、烧卤风干、烧卤制作、生食海产品加工、凉菜制作、熟食销售、裱花操作、食品库房、食品冷却、食品包装、配送食品、更衣室、检验室、就餐等场所的面积尺寸和炉具、案台、清洗水池、冰箱、冷库、消毒柜、空调、货柜、层架等设施设备的`具体位置）；6.从业人员健康管理、食品安全培训管理、原料采购查验和索票索证管理、仓储管理、餐饮具清洗消毒管理等保证食品安全的规章制度；
7.特大型餐馆、大型餐馆，学校食堂，供餐人数500人以上的机关、企事业单位食堂，连锁经营餐饮服务企业总部，集体用餐配送单位还应提供关键环节食品加工操作规程、食品安全检查计划以及食品安全突发事件应急处置预案；
8.申请甜品站还须提交餐饮主店的《餐饮服务许可证》复印件和餐饮主店配送管理制度、甜品站食品进货查验记录制度、甜品站环境及设施设备卫生管理制度；
9.申请凉茶店还须提交凉茶原料配方以及不使用有毒有害物质和药品作为凉茶原料的申明。通过集中采购现场分装销售的凉茶店，应提供加工单位的食品生产许可证或餐饮服务许可证；
10.符合相关规定的食品安全管理人员培训证明资料。以下单位须配备高级餐饮服务食品安全管理员：特大型餐馆（经营场所面积3000㎡以上）、连锁经营餐饮服务单位的总部、集体用餐配送单位、中央厨房、供餐人数3000人以上的集体食堂以及承担重大活动接待任务的餐饮服务单位。以下单位须配备中级或高级餐饮服务食品安全管理员：大型餐馆、供餐人数3000人以下的学校食堂（含托幼机构食堂）、就餐人数在500人以上3000人以下的机关和企事业单位食堂。其他餐饮服务单位应至少配备初级餐饮服务食品安全管理员；11.餐饮服务从业人员参加食品安全培训的情况说明和有效的健康体检合格证明及复印件；12.法律、法规、规章、规范性文件规定或市食品药品监管局要求提供的其他材料。
申请程序
申请：申请人向市行政审批服务中心“食药监窗口”提交申请。
受理：申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次告知申请人需要补正的全部内容，并发给申请人《补正材料通知书》；申请材料齐全、符合法定形式，或申请人按要求提交全部补正材料的，予以受理，出具《餐饮服务许可受理决定书》。
审查：按照《餐饮服务许可审查规范》组织现场审查验收。
决定：现场审查符合标准的，做出准予行政许可的决定；不符合标准的，做出不予行政许可的决定并书面说明理由，同时告知申请人享有依法申请行政复议或提起行政诉讼的权利。许可证颁发：申请人提交的申请材料和现场核查符合法定条件和标准的，做出准予行政许可的决定，法定时限内颁发《餐饮服务许可证》。
申请须知
根据类别，不同分类对餐饮前置办理文书有着不同规定。1、150方以下的面积的小型餐馆不需要办理消防和环评。2、150方以上的面积餐馆则需要先到环保部门申请环境评估，还需向公安局防火科申请消防评定。两者通过者才有申请餐饮证的条件。
3、食品摊贩从事餐饮服务经营活动，按照《食品安全法》有关规定执行。《餐饮服务许可证》应当载明单位名称、地址、法定代表人（负责人或业主）、类别、许可证号、发证机关（加盖公章）、发证日期、有效期限及备注等内容，有效期为3年，免费办理。
各级餐饮服务监管部门要依照《食品安全法》要求和本省（区、市）餐饮服务监管部门的有关规定，依法加强本辖区餐饮服务许可工作，严格按本通知要求的式样、内容印制和核发《餐饮服务许可证》，做到餐饮服务许可工作有序开展、依法公正。参考资料：《中华人民共和国食品安全法》行政许可时限
自受理申请之日起20个工作日内，依法需要听证、检疫、检验、鉴定所需时间除外。承诺时限
自受理申请之日起13个工作日内，依法需要听证、检疫、检验、鉴定所需时间除外。备注：递交申请材料之日不一定视为行政许可申请受理之日，只有当申请材料齐全并且符合法定形式时，才出具行政许可受理凭证，否则，只出具材料接收凭证。
受理餐饮服务许可申请后，在餐饮服务许可现场核查中，发现申请人的条件不符合规定的，但在短时间内可整改完善的，可根据《中华人民共和国行政许可法》第六条确定的“便民原则”的精神，给予申请人8个工作日的“限期整改”的机会。因此，《餐饮服务许可现场核查笔录》中的结论为“限期8个工作日内整改完善”，申请人整改所需的时间不计入行政许可时限内。
卫生许可证
办理程序
一、办证顺序：
申报图纸（同时准备所需材料）审查图纸及相关材料现场验收合格后申报材料10个工作日领取卫生许可证
二、申办卫生许可证所需申报材料：
1、生产经营场所地平面布局图一份，应标明比例尺（比例为1：100）、室内各功能房，基本要素（尺寸、名称、设施名称及个数），可自行手绘或用电脑绘制；
2、生产经营场地场所的使用证明（房屋产权证明和租赁协议）；
3、法定代表人或者负责人资格证明（董事会决议、章程或任命文件）一份；
4、生产经营场所地址方位示意图一份：应标明方向、街道名称、生产经营场所所在位置与周围建筑、相邻单位的关系；
5、法人或负责人培训证明；
6、产品配方、生产工艺流程图和说明，产品包装材料、标签、说明书样稿；
7、产品或试产样品卫生检验报告（在区县及以上卫生行政部门取得的当检测报告）和产品执行标准（含企业标准）；
8、企业卫生管理的组织和制度的资料；
9、实验室设置情况（包括：实验室规模、仪器设备、实验人员资格证明）及可检测项目（每批次、每天的留校和检测指标、检测项目）；
10、卫生许可证申请书一份：申请单位名称写明全称或法定简称，加盖公章（与营业执照申请单位名称一致，个人不盖章），单位地址、使用面积、卫生设施按实际情况填写详细，申请许可项目填写生产经营范围和种类，空格处以“无”字填写；
11、建设项目卫生审查申请书一份：“项目类别”一栏填写新建、改建、扩建、还是续建，空格处以“无”字填写；
12、食品的委托加工还需提交委托加工合同书和受委托加工企业卫生许可证，且受委托企业卫生许可证项目中应含有与委托加工产品相同工艺的新产品；
13、生产加工学生营养餐的企业还需提供以下资料：（1）制定学生营养餐的依据及标准；
（2）学生营养餐的合理营养配餐资料：学生营养餐的营养素、热量、蛋白质、脂肪、钙、铁、锌、视黄醇当量、维生素B1、维生素B2、维生素C的设计计算资料，根据营养成分计算的配料资料，根据食物配料编制食谱；（3）合理烹调，防止营养素损失的措施；
（4）保证学生营养餐卫生安全的管理措施及食品留样制度；
（5）生产经营学生营养餐的送餐企业应提供企业标准，食品包装上应标明厂名、厂址、主要营养成分最低含量、装盒时间、食品时限；（6）营养工作人员资料（营养师资格证明）；
14、申请单位在工商管理局取得的《企业名称预先核准通知书》复印件或《工商营业执照》（或副本）复印件；
15、卫生行政部门认为有必要提交的其他资料。
商业调查报告 篇6
一．调查概况
调查时间：20xx年12月29日
调查地点：天津理工大学校本部公寓城水房旁超市
调查对象：超市经营者
调查方法：参与观察法和半结构访谈法
调查人：张露文陈婷李珈仪
指导老师：阙跃平
二．报告正文
（一）调查过程
为了获得有效准确的信息，我们采取了重复观察法和半结构式访谈法。
首先，由于我们每天都会因购买日常生活用品光顾该超市，因而我们在运用参与观察法时比较灵活，能够较准确地对超市的经营活动进行多次观察后得出规律性的结论。
其次，因为我们经常光顾该超市，因此我们和超市经营者的人际关系相处得较为融洽，在超市人流较少时，我们会以聊天的方式谈及到她的在校经营的日常生活，部分涉及到她的家庭等内容。
在确定了这次调查主题后，我们准备了一些问题，在29号下午客流量较少时在超市内与她进行了聊天式的沟通，非正式访谈中涉及的主要问题包括：
1户籍2。年龄3。选择此职业的原因4。盈利情况5。已在理工经营时间。对目前工作的前景和期望等。在访谈过程中，我们又延伸出了许多问题，下面是对这些信息的分类整合。
1基本情况和职业发展状况
我们调查的超市经营者即这家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26岁，户籍为安徽宿州，家中还有两个哥哥和一个妹妹。在理工经营这个超市已经五年了，在聊天的过程中我们得知，她06年初中毕业后，就来到了天津，在提及为何选择天津时，她说因为她的表姐在天津，认为有人照顾比较方便。来到天津后，她说因为认为自己文化程度低，于是先从超市收银员做起，然后当年9月份在她大哥的帮助下在天津工业大学的一个奶茶店找到一份工作，07年3月来到该奶茶店位于理工本部的分店，直到08年9月换了工作，选择在理工大学新校区的一个超市里面上班，20xx年在外跑了一年的业务，主要负责联系货源，20xx年，她从跑业务中认识的老客户手里接手了现在这家超市，凭借在超市当营业员的经验和对超市经营的了解，自己当起了老板，一直到现在。她在交流中坦承得说到：“因为自己一直接触的就是这一类的工作，了解这一行的来龙去脉，熟悉的多，也习惯在超市工作了，在外面打工了这么多年，也是看老板脸色够了，所以想自己当老板，干起来也舒服，心情愉快。”
2。进货渠道
因为平时在对这家超市的观察中我们发现，店主彭某几乎每天都会进货，整理货源，因此我们谈到了她的进货渠道，她说：“现在都是业务上门，不用自己出去拿货”。在交流中我们得知，她现在和进货商的关系很好，有时进货达到一定数量，进货商还会赠送她半箱或者一箱。显然这对于曾经在外跑过一年货源业务的她来说，并不是一个难题。
3。盈利状况：
彭某说这个超市由于是从他人手里接手过来的，所以从她开始经营这个超市就一直是处于盈利状态，也正是这样当年在办理转让的时候多付了4万元给前任经营者。这两年下来，平均每年可净赚达到七到八万元，这也是让彭某感到很高兴的地方。
4。经营方法
我们每天从水房打水都可以看到这个小超市很是热闹，而且在购物时也充满欢声笑语，于是就好奇的问道老板有没有什么经营秘诀，彭某说到了两个方面：一个是服务好，作为经营者，她自身的性格十分开朗幽默，喜欢与人交谈和开玩笑，并且平易近人，让同学们在这个超市购物感到愉快，这样就会积累越来越多的回头客，在学生消费者中打下坚实的口碑。另一个方面是良好的心理素质。由于在离这个超市200米左右有一个规模稍大的超市，货品也比较齐全，所以这个小超市要有一定的“立足之地”是有一些秘密的。彭某提到：“要做好赔本的心理准备，不要渴望能赚多少钱，在价格方面则是尽量做到最后一个涨价。货价不轻言抬高，这样可以在同学们心中树立一个“物美价廉”的形象，彭某把这个称作“以物换物，先赔后赚”。
5。经营优势
谈到彭某的盈利状况比较乐观，我们因此也聊到了她的经营优势，首先是前面提到的进货渠道和经营方法上的优势，除此之外，彭某谈到，因为这家超市属于学校后勤部门管理，而她恰好在这方面拥有一些可以疏通的人际关系，因此就会享受到减免部分房租的好处，在日常的经营中，遇到问题也可以得到较好的解决。
6。．经营限制
在交谈中，我谈到了我对超市所处的地理位置的看法，我认为这家超市的地理位置还比较好，临近水房，学生打水时便会进超市买一些日常所需食物与用品，但是彭某说其实这样的地理位置并不好，相对于学校其它超市来说有些偏僻，有些学生甚至上一年学都不知道水房旁边有这家超市。由于地理位置不好，给她带来了两个方面的经营限制。首先是，客流量不够，只有在打水高峰期时才会有人，晚上较忙，白天基本上没有客流量；其次，因为客流量不如其他家超市高，因此不敢轻易抬高货价，只能靠低价来赢取更多的客流量。除了地理位置带来的限制，还有店面规模的限制，从图中我们可以看出，彭某经营的这家超市店面比较小，因此货品不够齐全，且主要以吃为主，而彭某提到，食物的利润在20%，而生活用品的利润则在40%。
7。。对目前工作前景和期望
由于老校区即将面临拆迁，我们问到了她将来的工作前景，她提到，自己想去浙江的腾翔大学开一家蛋糕店。聊到其中的原因，彭某脸上洋溢出幸福的笑容，她说自己最近刚刚结婚，而自己的爱人则在浙江打工。并且，她当年刚来天津打工时，曾学习过做蛋糕并且对这方面比较感兴趣。在聊到她结婚对于她现在经营这家超市有无影响时，她说当然会有，有时两人产生矛盾时自己就会心情不好，影响到了自己对待学生的服务态度。
下面是我们对这家超市的采景，和采访过程中拍下的照片：
在访谈的最后，我们衷心祝愿彭某能够将超市经营得更好。
（二）结果分析
切入视角：社会资本
1。布迪厄将社会资本定义为现实或潜在的资源集，这些资源集与具有一种持久网络有关，该网络由相互了解和认可及某种程度上制度化的关系所构成。该定义认为社会资本是存在于制度化关系所构成的网络中的资源，其特点是强调社会资本是一种可用的资源，并且这种资源是处于由关系所构成的社会网络之中的。
2。哈那皮特和戈尔秀将社会资本分为结构性的、关系性的和认知性的。
（1）结构性社会资本指行动者之间的总体关系模式，即你联系谁，如何发生联系。在彭某的这个小超市中，她从跑业务时认识的客户手中盘下这家超市，通过与学校后勤部较熟的关系获取资格维持经营这家超市，联系业务员，给她送货以及提供商品给消费者，即学生，这些总体上是它的结构性社会资本。
（2）关系性社会资本是指人们通过长期互动建立起来的个人关系。比如说彭某的超市之所以能长期在学校经营下去而不受其他投资者的影响，正是因为她和学校后勤部管理这方面的人的关系比较好是它的一个关系性社会资本，除此以外，通过这两年的经营，彭某也为自己建立了一定的消费群体，和同学们关系好也是它的关系性社会资本。
（3）认知性社会资本指为群体提供共享的表达、解释和意义体系的资源，包括共同的语言、规范和叙事。彭某凭借自己的精明干练和从小积累的社会经验，在与消费者相处方面和经营方式上有套自己的想法以及战略方案，这就是它的认知性社会资本。
3。（1）格兰诺维特在《弱关系的力量》中提到，强关系是经常互动的人群，弱关系是不经常互动的人群。
在彭某有关经营这家超市的社会网络关系中，总结出来一共涉及到了五类人，一，是她的大哥二哥，她的大哥在南开大学经营了一家超市，二哥则在超市旁经营一家水果摊。二是她当初跑货源时认识的客户，三是学校后勤部，四是现在的进货商，五是学校同学。这些人中，她的大哥二哥属于强关系，而学校后勤部与客户等则是弱关系。
（2）在微观层面的社会资本研究中，强关系理论强调集体和封闭社会网络中所产生的信任和规范等资源。
我们看到，彭某当时来到天津涉足零售业是因为她的大哥和二哥都在经营零售业，这体现了一种“联结”（bonding）式的社会资本。
（3）弱关系理论强调松散网络和不同社会网络之间的桥梁对促进信息流和影响流具有关键作用。侧重团体外部关系，体现为“桥梁”（bridging）形式的社会资本。格兰诺维特指出弱关系在信息和影响流通中的作用—为个人流动提供机会，促进社区整合。
在彭某身上我们看到，当初彭某接手这家店的原因是因为她与这家超市的原经营者相识，并且有了几年的关系基础，因而得到了接手这家超市的机会，这体现了弱关系的力量。并且，彭某与进货商的关系和平时与学生这一消费群体的相处过程中获得的人际关系，都体现了彭某的良好的团体外部关系，也体现了这些弱关系促进了学校这个小社区的整合。
（4）然而边燕杰指出，在中国社会，强关系更有可能成为帮助者和求职者之间的桥梁。（当影响而非信息通过个人网络流通时）
我们可以看到，彭某初步接触零售业，是因为她大哥先前在大学里的零售业中已经有了一定基础，通过他的人脉帮助她从收银员转为大学超市经营员，因此这就体现了，她大哥这个强关系是求职者和帮助者之间的桥梁。
总之，彭某较好得利用了弱关系传递的信息与知识等资源，和强关系传递的信任感与影响力等资源和情感支持。
三、总结与反思
这次的调查使我们受益匪浅，对参与观察法和半结构访谈法有了切实的体会与实践，并通过此类调查方法，在理论上加深了认知，对学校超市的经营机制以及社会资本在其中起到的作用有了更加全面的理解；实践上，在与群众的广泛接触、了解、交流中受到真切的感染和体验，从活生生的的典型事例中受到深刻的启发和教育，提高了认识能力和创造能力。
商业调查报告 篇7
大学生是一个独特的消费群体，知识水平相对较高，愿意尝试也容易接受新鲜的事物和理念。虽然现在消费力相对偏低，但人数庞大，消费领域集中。
更重要的是现在的大学生在不久的将来，就是整个中国社会的中坚力量和消费主体，谁抓住了他们，谁就抓住了未来的市场。
由此，国内外众多厂商纷纷把目光投入了大学校园，如飞利浦公司放弃中国足协杯，赞助中国大学生足球联赛;红牛在全国大学校园赞助推广“红牛杯三人制篮球联赛”;雀巢公司在大学校园举行“雀巢咖啡e世代大赏”活动。
济南现有普通高校66所，在校生30、16万人，成人高等专科学校12所，在校生12、907万人，对大学校园内的商业推广活动进行调查，努力探寻其中的规律，不仅对当前在做商场推广的商家会有所帮助，也会对日后打算进入校园的商家有所裨益。
xx年11至12月份，山东世纪经纶营销企划公司市场研究部消费者研究中心“高校商业推广活动课题组”在济南进行了专题调研。课题组对以山东大学、山东师范大学、山东中医药大学、山东建筑工程学院为代表的四所高校60名学生了进行了小组座谈和一对一深度访谈，以深入了解大学生这个特殊的消费群体，挖掘其中蕴含的商机，为商家提供决策依据。
一、大学校园内的媒介主要有印刷媒介、电波媒介、校园网、户外媒介等。
印刷媒介包括海报栏、杂志、宣传单，大学校园的海报一般统一张贴在海报栏上，每所大学一般会有2到3处的'海报栏，分布于学生宿舍旁或教学楼前，这是大学生最主要的信息源。大学生经常购买杂志和报纸，如《读者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齐鲁晚报》等。
电波媒介包括电视、广播、电话，现在大学校园宿舍一般都有了电视机，每所大学也都有自己的校园广播，一般在中午和晚饭时播出，通常是时事和本校的信息，大学校园内各宿舍的电话一般都是互通免费的。
校园网的用途目前主要是选课、查成绩、看新闻、查资料和论坛灌水，网上跳蚤市场极少。
户外媒介主要是指校园内玻璃宣传栏和餐厅外的大型招牌。
二、大学校园商业推广形式比较多样，频率各有不同。
在济南，大学校园商业推广活动一般有海报、传单、赞助、报告(讲座)、商家人员销售展示、学生代理、书摊、上门推销与讲解、演出。其中，针对女大学生上门讲解化妆品知识和商家举办大型演出(活动)这两种形式极少;报告(讲座)这种形式也比较少，大部分高校一学期有一次或两次;上门推销在各高校曾是个普遍现象，随着各高校学生公寓管理越来越严格，这种形式在日益减少。星期六、星期日，不时会有商家人员在校园销售展示
但一般没有什么规律性，次数也不是特别多;书摊一般都是在星期六、星期日。
大学校园最常规、最普遍的还是海报、传单、条幅、赞助学生代理这几种形式。由此可以看出促销类(游戏活动、赠品、免费使用优惠券、价格折扣等)推广形式运用的极少，这一点应当引起商家的重视。
三、大学校园商业推广的产品大多集中于学习类、教育类和生活用品类。
大学校园内商业推广的产品有三大类：学习用品、教育培训类、生活用品类。
学习用品一般有书、复读机、电子词典、随身听、cd、电脑、学习资料。教育培训类有四、六级考试、计算机考试、考研、托福、雅思、二外(法、德、日)和各种证书培训。
生活用品类有食物(可乐、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等)、手机卡、电话卡、化妆品、美容美发、和鞋、服装等。满足大学生精神、娱乐需求的产品比较少，商家可以努力挖掘和开拓这一方面的市场。
四、大学生对商业推广活动的态度比较友好。
调查发现，大学生除了对上门推销表现出较一致的不欢迎外，对于广告、海报或是无成见或是比较接受，对于赞助、报告、学生代理、商家人员销售展示一般都比较接受。总的来说，大学生对商业推广活动抱着一种友好的态度。
五、大学生最喜欢的推广形式是公关宣传，最不喜欢的是上门推销。
调查发现，大学生一般最喜欢的推广形式是公关宣传，原因是赞助可以使大学生得到实惠，报告、演出一般比较有趣，又可以开阔眼界、增长见识。最不喜欢的形式是上门推销，因为产品质量低劣，不时还会发生宿舍失窃现象。
六、各商业推广形式的影响效果差异明显。
我们把海报、传单等归为平面广告类，把赞助、报告、演出归为公关宣传类，把商家人员销售展示和学生代理归为人员销售类。
调查发现，平面广告一般可以而且只能达到让大学生们知晓产品和企业名称和了解产品和企业相关内容的效果。
公关宣传不仅可以做到平面广告的效果而且在一定程度上还可以让大学生对产品产生好感，以及形成对产品的购买偏向。
商家人员销售展示最有可能促成大学生现场购买。所以，商家应当最大可能的采用这一推广形式以扩大销售量。
书摊，虽然其中所售正版书不多，但书籍质量还可以，价格往往又很便宜，满足了大学生对学习书籍以及文学书和畅销书的需求，很受大学生的欢迎。
对于学生代理，大学生还是比较接受和欢迎的，尤其是其熟悉的学生，大学生更是表现出很高的信任度。问其原因，学生代理一般比较方便，有什么问题，可以去找他，加上是同学，有一种天然的信任感，另外，大学生还普遍认为学生一般不会欺骗学生，否则该学生很难在同学圈里体面地待下去。因此，大学生对学生代理一般是比较信任的，商家应当充分采用学生代理以扩大销售量。
七、大学生的消费观十分理性。
当询问在有了需求和知道某产品以后，决定你购买该产品与否的因素有哪些时，调查发现，大学生普遍考虑的第一因素是质量、第二是价格，第三是商家诚信度。所谓商家诚信度是指商家能否做到先前的消费承诺。在确定了以上三点后，大学生一般就会购买了，是否一定是名牌，并不是太重要。
八、商家人员销售展示是最有助于让大学生感觉产品质量是可相信、可信任的校园推广形式。
当询问哪一种形式最有助你相信产品的质量时，调查发现， 大学生普遍认为商家人员销售展示最有助于让他们相信产品质量是可信赖的。原因主要是眼见为实，有什么问题可以当场询问，现场可以直接感受、直接观察，对产品性能了解得比较充分、比较详细，有助于对其产品产生信任。这充分证实了“易接受度、现场优先接触度与利益可体验性是售点的基本构成要件”。
小结：
1、 大学校园内商业推广形式主要有：海报、传单、赞助、讲座(报告)、商家人员销售展示、学生代理、书摊等七种形式。
2、 商业推广的产品一般有三大类：学习类产品;教育培训类产品;生活用品类产品。
3、 大学生最喜欢的推广形式是公关宣传，最不喜欢的是上门推销;总的来说，大学生对推广活动的态度是友好的。公关宣传(赞助、报告)除了可以扩大产品的知名度和让大学生了解其产品相关内容以外，在一定程度上还可以促使大学生对产品产生好感、形成对产品的购买偏向。
4、 平面广告(海报、传单)在扩大产品的知名度和让大学生了解其产品相关内容方面有很大的作用。在接受广告之后，决定大学生购买该产品因素分别是质量、价格、商家的诚信。
5、 商家人员销售展示因让大学生感到质量可靠而最有可能促成现场购买。
6、 作为大学校园特有的推广形式，学生代理比较受大学生的信任。
7、 所有的推广形式都可以达到让大学生“在日后的购买中会记得该产品或注意该产品”这种提醒效果。
8、 商家比较经济的推广模式是：在校园内通过赞助、报告(讲座)的形式作前期宣传，引起注意、提高影响;后进行商家人员销售展示;展示的同时辅以免费使用、折扣、赠品等促销手段，销售效果会更佳。
商业调查报告 篇8
商业展示设计所创造的环境是城市景观构成的主要因素，琳琅满目的商场、超市、专卖店、饭店、商务休闲等，是实现商品交换、满足人类消费需求、体验商品经济的前沿阵地，其五光十色、鳞次栉比的特色，以形、色、声、光组成适应人类各感觉机能的愉悦空间。
一展示设计内容
(一)设计风格
◆流行服装店的设计，色彩是店面的主要灵魂，极简主义风格功成身退
这些年来，服装店的两大趋势，除了大型旗舰店面陆续开张之外，再者即是色彩回归店面，取代流行多年的极简主义风格。现在的店面设计除色彩强调鲜艳外，宽阔的场地，并讲究休闲空间及动态设施的规划，同时，海报、影像屏幕亦充斥其中。无论是大众化的商店或高级名店，几乎无法抗拒这股色彩风潮，
◆力求空间宽敞的大型店面
店面实际面积求大，而且还要运用各种空间规划，让消费者强烈感受宽敞感。店面则强调消费者走动的宽敞自在，不会有使衣服陈列拥挤的情形。
◆舒适的购物环境
除了宽敞的购物空间，各店也纷纷加入舒适休闲的家俱设施。试穿区设舒适座椅并运用柔和色彩设计，已为提升购物的舒适感加分。◆店面家俱及商品陈列的风格
家俱及商品陈列以沿袭过去方式为主，而有以下两个风格﹕
(1)方形金属质材家俱、玻璃，风格较稳重，并以男装店为主。
(2)白色原木或塑料家俱，常采圆滑的造型设计，流行感强，并以女性服装精品店居多。
◆大量采用影像
店面中各种影像的运用越来越多，从简单的海报到复杂的动态影像屏幕都有，都设置于店内或橱窗中。至于用量多少、如何配置，各店均有自己的主张，将一大面墙壁用来作影像展览，分外显出独特的感性气息。
◆在时髦流行与运动风格间取得适当平衡
新成立的运动服饰店面，已不单只是纯粹的基本运动服饰店，或完全变成精品流行服饰店，而是要在两者之间求取创新。运动服饰业目前正经历重要的演变，陆续成立经销大品牌商品的运动服饰店，既是流行服饰店，也是运动服饰店，带入一种现代又有朝气的活力感。
目前各种展览展会精彩纷呈，成为企业展示自身实力、推广产品的重要舞台。在厂商云集的展会上，如何让自己的企业成为大家关注
的焦点和目标，展示设计和布置就显得异常重要，她决定了你的展位能否被人注意，直接影响参展效果。
(二)店面的橱窗设计
橱窗设计的发展
每个城市都有自己的面孔，而作为特色集中体现的服装产业的美丽面孔则要集中体现在几平米内的空间中。橱窗的本质是销售，但橱窗设计却体现了服装商家的独出心裁，与展示设计师的无穷的艺术灵感。在一个平面与立体相结合的橱窗之中，融入了创意，造型，色彩，材料，灯光等多种因素。更是一个城市的缩影，从橱窗里，你还可以把握到城市的脉搏，体会各个季节，假日不同的味道。
体现了各个商店独特的品位风格各异的设计，随着顾客脚步的移动，各个灯光各异，色彩缤纷的橱窗好似流动的幻灯片，吸引着不同顾客在其前面的驻足浏览。并根据记者的随机采访，橱窗的设计起着比店内导购员更为重要的作用。以其个为直接的展示效果，告诉消费者此套服装的搭配原则及穿着后的效果。在记者采访的数名进店后购物的消费者中，近65%的顾客谈到，吸引他们进店的最主要几种因素，依次为:品牌，橱窗，促销信息，导购员介绍，朋友推荐等。由此可见，橱窗设计以其最大空间，最为直观的效果对产品的销售及企业文化的传播起着举足轻重的作用。一成不变的展示方式已不适应社会的发展，只有创意新颖，风格独特的设计才能吸引行色匆匆的脚步。如何在短短几秒钟内吸引顾客
的注意，同时能够用无声的语言说服消费者进店光顾，这是空有一个响亮品牌，高质量的品质所不能完全做到的
现代橱窗艺术是非常多元化的，有两维的巨型海报，也有以光电科学输出表现的光电艺术，更有枕者采用真人模特在设定的橱窗场景内进行情景表演，将展示商品的空间由静至动，以吸引，集结更多的注意力。橱窗设计就空间规划而言，从早期与室内空间组成一道墙面的玻璃橱窗，到顾客可以毫无阻隔的从街道上透视内部商品的陈列，如此一体成行的空间美学更加符合现代人对服务透明化的要求。同时，导购人员统一的着装与周到的服务配着舒缓的音乐，透过橱窗一览无余地展现在行人的面前，展现了品牌的风采。和遮蔽性的店面橱窗相比，更具有人文气息，从而吸引更多的顾客。
随着社会的进步，近代许多橱窗设计除了商品魅力诉求之外，还增加一以间接的形式表达更宽广，深厚的人文关怀或艺术风格。由于今日企业社会责任感的不断加强，橱窗艺术不一定基于商业目的，对于社会关怀，季节感知，文化气息，速度感，安全感，可以信赖感……等抽象意义的传递，企业有着更多的选择性。因此，现代橱窗设计直逼美术馆的功能，不论是在日间的视觉效果，还是当夜幕低垂商店打佯后，在以黑夜为背景的街道上橱窗还可以展现另一种舞台魔术，从黎明初晓，到夜深人静……晨星退去，时间的推移，光线的变化映衬出橱窗无尽的魅力。各大品牌或是前卫大胆，或是充满温馨童趣的橱窗布置映射出的一条辉煌大道，充分展现了城市的魅力，但正是由于我们现在的橱窗将企
业，产品最好的一面，用最恰当的手法告诉顾客。
二现代商业空间展示设计概括为如下特点：
（一）、真实性
商业展示设计要想最大限度地吸引、招徕顾客，就必须充分发挥设计者的创造才能和丰富的想象力，创造出标新立异的审美形象。与此同时，商业展示设计又必须注重审美创造的真实性，即所传达的信息必须准确，不能夸大其词、虚张声势，这也是现代商业展示设计十分关键的问题
（二）、时代感和民族风格
商品是一定社会生产力和科学技术水平发展的产物。从本质上讲，它体现着历史的演进和人类社会的进步。因此，作为商品与消费者之间信息媒介的展示设计也必然带有鲜明的时代特征。
(三)、环境观念
商业展示主要是诉诸于人的视觉、听觉感受，它与人的活动场所——环境有着紧密的联系。同时，它也构成城市人文景观的重要方面，所以，必须充分强调其环境观念。商业展示设计是存在于人——环境
这个大系统之中的，因此，在具体设计时必须从整体空间出发进行综合设计。要依据所处环境的色彩、建筑、道路宽窄和气候季节等方面的特点进行综合考虑，这在店面展示、霓虹灯、招贴广告、电子显示广告设计中尤为重要。
(四)、直觉审美效应
人们对商业展示物的观赏都是在极短的时间内完成的。由此，“最短时间与最大的信息量”便成了现代商业展示设计所要解决的重大课题。心理学研究表明，“直觉”审美效应强调的是瞬间观照，是在以往经验、理智的前提条件下，对事物本质内容的直观把握。这种瞬间观照，是审美客体给予主体刺激所引起的情感反映，使主体在想象的过程中丰富了客体形象，并在其心目中留下了对客体的鲜明感受和强烈印象。
(五)、展示的辅助设施
展示活动所使用的器物是指用以安放、围护、承托、吊挂、张贴展品的器械，如展架、展台、展板、展柜等。现代展示道具设计和选用的原则是：首先，以定型的标准化、系列化为主。以特殊设计为辅；其次，以组合式、拆装式为主，以便于任意组合、变化，方便包装、运输和储存；第三，结构要坚固耐用、加工方便、安全可靠；第四，造型要简洁，色彩要单纯。
因此在从事展示设计时，首先应该考虑采用那些具有多种功能和用途的系列化道具，尽是不用或少用专门设计的特殊规格的道具，一方便布展，节约开支。在展示设计中，根据不同的展示对象，需要使用各种不同的辅助设施。如服装的展示，有各种服装专用的模特、胸架，衣架等，这些辅助设施或器械除了采用部分标准化的配件组合外，还应该采用根据展示的实际需要，专门设计制作。
(六)、展示设计的基本规则
展示设计的目的是使观众在有限的时空中最有效地接受信息。因此，展示设计就是围绕着如何有效地提高展示活动的效率和质量进行的。除了展示环境本身的设计之外，展示对象陈列形式的设计也是展示设计的重要内容。
展示品的集合将形成多种视觉因素，这些因素在不同程度上对视觉产生影响。人类观察事物的方式具有一定的共性，研究这些共性的特点是我们研究视觉规律的基本出发点。
商业调查报告 篇9
为加快服务业发展，提高商业特色街的品位，打造姜堰贸易服务新形象，市政协经济科技委员会会同市发展计划局、三产办、贸易局、工商局、工商联组成联合调查组，利用一个多月的时间，对姜堰城区的贸易现状，特别是商业特色街的发展情况进行了专题调研。在调查活动中，我们深入街区，走访业主，召开了10多个座谈会，走访了6个街区的近百家经营户，就如何加快城区贸易发展步伐，如何打造商业特色街，广泛地听取意见，研讨商业特色街建设的优惠政策和有效措施，现将有关情况报告如下：
一、城区商业特色街的现状
改革开放以来，城区贸易发展迅猛，商业、供销系统的十大商场在商贸发展中起着主导作用。进入新世纪，随着市场经济体制日趋完善，国有资本逐步退出，国有商场纷纷转制，个体私营企业已成为姜堰城区贸易发展的主力，且发展势头良好。城区贸易的格局也随之发生了一些变化，除西大街仍然是城区贸易的黄金地段外，在其他主次干道上产生了一些新兴的商贸区，形成了经营特色，产生了一定的市场效应。在特色街的形成中政府、经营者、消费者发挥了相应的作用，推动了特色街的形成和发展。
1、政府搭台，企业唱戏，推动了商业服务业的发展。改革开放以来，市委、市政府坚持经济建设这个中心不动摇，狠抓第一要务，一、二、三产业协调发展。召开了服务业工作会议和餐饮工作会议，研究部署推动第三产业发展的政策措施，制订了加快个体私营经济发展的暂行办法，加大流通企业改制力度，重视三产统计工作。这些举措有力地推动了城区商业服务业的发展，企业数量不断增多，规模不断扩大，第三产业增加值在国内生产总值中的比重不断提高。
2、部门配合，合理引导，促进了商业特色街的形成。市三产办公室协调指导全市第三产业的发展，市贸易局跳出原先的管理模式，由管理国有集体商业贸易企业转变为服务全市社会商业，积极探索引导全市商业服务企业发展的新路。旧城改造步伐的加快，为商业特色街的形成提供了载体。建设部门对迎宾东路地段的开发面向社会自然人拍卖，开经营城市之先河，促成了迎宾东路餐饮一条街的形成。各种优惠政策的实施和城市管理力度的加大以及经营城市的理念，都对城区商业特色街的形成起到了积极的促进作用。
3、业主要求，利益驱动，形成了商业特色街的雏形。同类商品或关联商品经营户的适当集中是市场经济条件下资源的合理配置。在调查中，广大经营户非常赞成集中经营，希望政府有所作为。利益的驱动也使经营户向特色街集聚，商业特色街初具雏形。
装饰材料一条街——通扬中路。专业从事装璜、装饰材料、装璜五金等门类的企业88家，占入驻企业的47%。这些企业规模较大的有2——3家，相对比较集中，是居民购买装璜、装饰材料的首选，年销售额在一亿元以上。
通讯器材一条街——振兴中路。经营通讯器材的商家多数集中在振兴中路的西侧，共有经营户21家，占入街企业的33%。各家销售的手机品牌、机型、价格均大同小异，他们之间除了销售价格的竞争外，服务质量特别是售后服务也是他们竞争的主要内容，年销售额在4000万元左右。移动、联通姜堰分公司迁出后，通讯器材一条街的规模和人气都受到了一定的影响，有的商家正缩小规模，不少经营业主有随迁经营的意向。
五金电器一条街——人民中路。从事农用配件、工业小五金以及工业电器的企业88家，占入驻企业的47%，苏常电器和黎明电器的进入，增加了该街的经营规模，现已成为具有一定规模的工业物资市场，并逐步形成了专业街，年销售额在一亿元左右。目前，由于二运公司的南迁和人民中路的拓宽，一定程度上影响了这条街工业电器、物资经营户的销售。
摩托车一条街——人民南路。从新西桥至汽车站，摩托车经营户有7家，占入街企业的10%。这些企业大多是私营，除少量品牌有雷同外，各家都有自己的品牌，品牌竞争是主要特色，年销售额在4000万元左右。
美食一条街——迎宾东路。在街道的东段，集聚着12家私营餐饮企业，占入街企业的35%。这些企业都有一定的规模，且装璜讲究，风格各异，一家紧挨一家，特色十分明显。从服务内容上看，有中餐、西餐、排档，还有特色餐饮，如肥牛城等。年销售额在3000万元左右。
服装一条街——迎宾西路。迎宾西路的店面房大多数被个体工商户购买，经过几年的发展，这条街的服装经营已成为主要特色。目前经营服装的个体户有57家，占入街企业数的63%。年销售额在1000万元左右。
二、城区商业特色街存在的问题和矛盾
城区商业特色街初具雏形，且发展势头良好，但是，由于诸多原因，商业特色街发展还存在着诸多问题和矛盾，亟待研究解决。主要体现在四个方面：
1、商业特色街缺少规划。一是城市规划不到位。城市规划没有充分考虑城区商业特色街的建设，与商业特色街的发展不相适应，无论是特色街的布局，还是特色街的功能配套都存在着诸多问题，致使城区商业特色街的发展受到一定的限制。二是经营的店面房偏小。房地产开发商在设计和建设店面房时，为了追求利益的最大化，往往设计门面小，进深大，又不是框架结构的店面房，导致城区店面房偏小，且又无法扩大。政府缺乏有效的调控，没有把开发商与特色街经营有机地结合起来，致使特色街经营规模受到一定的限制，难以扩展。三是城区商贸发展缺乏专业规划。迄今为止，城区商贸业发展缺乏整体规划，更没有商业特色街发展规划，除了现有的几条自由发展起来的商业特色街初具雏形外，大多数商业企业零星分散，形不成市场效应，形不成商业特色。这种商贸发展状况,既不利于城区商贸业的发展，也不利于人民群众购物,更不利于提升城区商贸业的品位，与城市的新形象不相协调。
2、城区商贸缺乏规模和特色。一是城区商业特色街的经营规模普遍较小。增加值约占城区商贸增加值总额的三分之一。商业特色街缺少大企业、大商场，大酒店的支撑，带动发展作用不强。二是商业特色街特色不特，同类企业聚集度不高，6条商业特色街入街总数超50%的街道只有服装一条街。品牌效应不强，低档次的商品多，高档次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理规定的限制，制约了经营和业务的拓展。如通扬中路装璜装饰材料、人民中路的五金电器、迎宾东路的美食经营等。三是同品种经营，竞争不够规范。众多经营门店由于经营范围、品种档次、商品结构、经营方式雷同，缺乏特色，一方面形不成以质取胜的格局，经营的商品档次太低，难以满足消费者的购买欲望，导致购买力向外分流，另一方面为了拉顾客，抢生意，相互之间竞相杀价，或以次充好，蒙骗顾客。结果是牺牲服务和档次换取生存空间。四是缺少一、二产业的强有力的支撑。我市的一、二产业发展还不快，工业、农业的产品没有对商贸易流通形成有效的支撑，一、二产业职工的收入没有明显的提高，预期收入不确定，制约着消费需求，也制约着贸易的发展。
3、软硬环境建设制约了特色街的发展。一是区域规划建设要求不明确，影响了特色街规划建设。如迎宾东路按统一格式砌好后，多数房主设计开设饭店，也就形成了现在的美食街，但由于规划没有事先按其功能设计操作间，业主们以搭建棚披应付，既不符合卫生要求，又受到城市管理的制约，原街道化粪池是以住宅楼标准设计，远不能适应开设饭店的排放要求，经常出现堵塞外溢现象。让业主们非常头疼。二是城市管理的一些规定没有考虑到商家的经营和发展需要。如通扬中路经营装璜装饰材料的业主反映，该街原是328国道，交通十分便利，姜堰的装璜装饰材料一直辐射到海安、东台、兴化戴南等地，后来由于城区禁止车辆进入，停车曝光、罚款，他们的货进不来，出不去，辐射无从谈起，只能做本地生意。三是执法部门执法检查频繁过度，商家疲于应付。业主普遍反映，机关各部门执法检查的比较多，而上门宣传政策、法规的少，他们迫切希望政府部门及时宣传政策法规，纠正不规范的经营行为，以减少对商家极不情愿的处罚。四是政府承诺的诚信度不高，影响了投资者的积极性。一些市外投资企业反映，招商引资项目谈的时候地方各级官员给予了高度重视，显示出非常的热心，答应了很多优惠条件，但是投资到位后，原有的热情不见了，政府或部门承诺的优惠政策难以到位，如减免税收、规费，他们期望能够承诺兑现。五是少数部门、少数机关干部为群众服务、为商家发展服务的意识还不强，门难进，脸难看的现象并未根除，能办的，可以快办的，就是拖着不办的现象时有发生。六是商业特色街各项功能设施不够配套。停车场、昼夜自动银行、电信以及特色街的基本配套设施仍不能与商业特色街的发展相适应。
4、经营者的综合素质亟待提高。一是经营者的文化素质不高。从私营、个体户的文化水平来看，初中、小学文化的占大多数，高中文化的约占10%——20%，大专以上学历的不足10%，小富即安，小富即满的思想比较严重。二是重经营、轻管理的现象普遍存在。大多数业主的主要精力都花在经营环节上，对如何加强管理，做好售后服务很少考虑，一定程度上影响了企业的发展。三是诚信意识不强。以次充好、以假乱真、掺杂掺假、短斤少两等现象还在一些行业中存在，“三包”的规定还没有得到很好的实施，影响了企业和行业的市场信誉度。四是法律意识淡薄。主要表现有：一方面对国家的政策、法律、法规不注重学习，在经营中侵权行为时常发生，不能够较好地维护好消费者的利益；另一方面，一些业主虽然懂得经营，但不懂如何维护自己的合法权益，对乱罚款、乱收费的行为，不能据理力争，不敢正面抵制，使自己的正当利益被任意侵害。这样，不仅助长了乱执法、乱收费的行为，而且也妨碍了企业的发展。
三、关于创建城区商业特色街的几点建议
城区商业特色街是市场经济发展的产物，是市场对资源配置的结果。创建商业特色街，政府要在尊重市场经济规律的前提下，有所作为。为此，我们建议着重抓好以下几项工作：
1、要进一步强化思想认识力度，切实形成创建商业特色街的共识。
创建商业特色街，是我市发展商贸、搞活流通的重要途径，也是促进我市经济和服务业发展的一个重要亮点。政府及有关部门要在以下几个方面形成共识：
一是创建商业特色街是提升城市形象和商贸业品位的需要，提升城市的形象，离不开商贸业品位的提高，创建商业特色街，就是提升商贸业品位，就是提升城市新形象，打造经济快速发展的良好城市环境。二是创造商业特色街是策应沿江开发、快速发展姜堰经济的需要。通过创建商业特色街，可以密集人气、财气，激活流通，繁荣市场，带动城市其它相关行业的发展，为实现“五年总量翻番，八年全面小康”的目标提供强有力的支撑。三是姜堰作为特殊政治意义的城市，通过创建商业特色街可以放大名人效应，有利于姜堰经济和各项事业的快速发展。四是按照全面小康的标准，通过创建商业特色街可以提高三产增加值在GDP中的比重。通过解放思想统一思想，提高认识统一认识，充分认识创建商业特色街的重要意义，增强创建商业特色街的责任感和紧迫感，不断提高商业特色街的知名度，促进姜堰经济快速发展。
2、要尽快制定商贸行业发展规划，加大城市规划调整力度。规划是发展的蓝图，创建和发展商业特色街首先必须要有科学的规划。规划要有创新思维，明确目标。新城区建设和旧城区改造时，要充分考虑贸易发展的实际和需要，把城市建设与贸易发展需要结合起来，与贸易企业的发展结合起来，与贸易行业发展规划结合起来，合理地规划好城市发展的蓝图，把黄金市口和黄金路段预留给商业和其他三产行业，以此推动贸易的发展和商业特色街的建设。要抓紧制定贸易行业发展规划。相关职能部门要根据城市建设规划，结合贸易发展的现状和发展趋势，在认真分析本地业态结构的基础上，制定出城区贸易行业发展规划。规划要说明在今后的某一段时间里，城区贸易行业的发展目标、发展方向、发展重点、工作措施。要尽快制定城区商业特色街发展规划。规划要明确城区商业特色街的总体发展目标、建设标准、阶段任务、方法步骤、政策措施。要加强对商业特色街发展的研究，对商业特色街的布局、规模、功能、品位、标准等要做深入的探索，通过探索和建设，使商业特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。规划力求高起点，富规划长实施，这样，不仅政府对贸易行业发展可以实行有效的宏观调控，而且也使业主知晓城区贸易的发展方向和发展动态，让他们自觉地顺应行业规划，进场、进区、进街开店兴业。
3、要进一步加大招商引资力度，快速推进商贸发展。贸易的发展，商业特色街的建设，要突出抓好招商引资。从姜堰的贸易规模看，总体规模比较小，大型企业屈指可数。商业特色街的情况也是如此，入街经营的企业数量不少，但企业的单个规模太小。再从前期我市招商引资的实践看，在国家没有向外资放开批零市场的情况下，我市有关部门通过招商引资，成功地引进了时代超市、苏果超市、中油公司、上海曹安市场有限公司等一批国内知名的大企业，这不仅使姜堰的贸易规模上了一个档次，促进了贸易的大发展，也为聚集人气，推动特色商业街的建设和发展起到了推动作用。因此，必须进一步加大招商引资力度，通过走出去、请进来、网上招商等方式，吸引市外资金或国内大型企业来姜投资，以迅速扩大贸易企业的经营规模，提升经营品位，促进商贸行业的跨越发展。要注意把招商引资与城区的特色街建设结合起来，在已具特色雏形的街区内，引进一、二家大型企业进驻，以提高特色街的人气，让特色街更具特色，借以弥补城区特色街的入驻企业规模小、品位差、档次低的不足。
4、要进一步加强软环境建设力度，营造商贸业发展宽松环境。软硬环境建设是一个不断深化、永不停止的课题，必须常抓不懈。一要强化机关工作人员的服务意识。机关干部要深入到广大的私营、个体工商户中间，主动帮助他们解决经营中的`困难和问题，适时地提供企业所需的各种服务，改变过去的那种检查多、服务少，罚款多、管理差的状况，真正让机关干部成为私营经济发展的“知情人”和“贴心人”，营造亲商、安商、富商的氛围，创造良好的招商引资社会环境。二要实行政务公开。明确政务公开的内容，包括办事规则、办事程序、执法依据、审查过程、处理结果等等，一方面是向群众宣传国家政策、法律法规，让群众自觉遵守，一方面是主动接受社会、群众监督的过程。三要加大改革扶持和引导力度。政府及职能部门要研究制定相关政策、规定，维护商家的利益。要考虑业主进货、送货的问题，进专业特色街的激励措施等。四要修订完善招商引资优惠政策。无法优惠的措施不必承诺，可以给予的优惠政策，建议采用政府文件形式明确，直接发至外来投资企业和相关部门，由相关部门照此办理，审批手续再由内部补办，使服务形式从外来投资企业要我实施优惠政策，变为我要为外来投资企业兑现承诺。五要继续改善环境。姜堰城市道路建设步伐加快，美化和亮化工程建设要跟上去，力求把城市建设得更亮更美。
5、要进一步加大教育培训力度，努力提高经营者的综合素质。一是要针对私营业主素质低，经营管理知识缺乏的问题，分期分批组织业主进行企业管理、市场营销、法律法规等知识的培训，提高他们经营管理的能力，增强他们守法经营的自觉性，为企业发展壮大打下良好的基础。二是要组织他们外出参观学习，学习知名企业的管理经验，了解他们的创业历程和成就，激发私营业主的发展热情和斗志，树立只有扩大规模，壮大实力，才能在市场上立足，按部就班，坚守摊头，必然会被市场所淘汰的观念。三是要动员社会力量开展对员工的技能培训。贸易企业是分流下岗工人和安置待业青年的一个重要途径，特别是广大下岗职工和待业青年自主经商的也比较多，这些人中，普遍文化水平较低，服务不规范、技能较差，不能够适应企业发展的需要，且人数众多，要加强培训，必须动员社会各方面的办学力量，举办各类技能培训班，提高职工的服务技能和服务水平。四是要加大法律宣传的力度。司法部门要改进普法宣传方式，主动把国家的法律法规送到广大私营业主的手中，悉心指导，耐心灌输，让法律法规人人皆知，并成为自觉行动。
6、要进一步强化组织领导力度，推动城区商贸再上新台阶。建议市委、市政府成立由分管领导牵头的创建商业特色街领导小组，统筹规划、全面协调影响商业特色街发展的主要问题，研究促进商业特色街发展的政策措施。有关业务主管部门要将创建商业特色街工作列入议事日程，明确分管责任人，成立相关机构，制定城区商业特色街发展规划，并把特色街工作作为年度工作目标的重要方面，一同布置，一同考核。有关职能部门要加强协调，对灯箱、路牌提出统一标准和样式，提出创建文明街道、无假货一条街、价格信用一条街的标准，指导商业特色街在创建工作中求突破。有关人民团体要加强特色街的组织建设，要试点成立街道商会，发挥群众组织的自治功能，共同推动特色街的发展。要有条不紊地推进商业特色街的建设和命名工作。一是把西大街打造成姜堰的“南京路”。在对街道的南侧开发时，不要急于求成，要寻求知名商家来开发经营。随着城市中心的西移，即将开发的西环路要提前规划，开发中的罗塘路应规划为西大街的延长线，用作进驻大型企业和大型超市，使西大街和罗塘路成为城区贸易的黄金大道。二是对基本具备商业特色街条件，符合政府规划的街道予以命名。从城区已初具商业特色街雏形的几条街道的情况看，迎宾东路可命名为美食街。迎宾西路可命名为服饰街。通扬中路可命名为装璜装饰材料街。没有定形的街道暂缓命名。如人民中路由于道路的拓宽和二运的南迁，经营五金电器的企业可能也要迁移；振兴中路的通讯器材也具备了一定的规模，但由于移动、联通公司相继迁出后，振兴中路的人气、销量都不如以前，业主们有随大公司迁移的可能；人民南路经营摩托车的业主有7家，占入街企业总数的10%，且销量与通扬中路的几家销量差不多，特色不够明显。这些街道虽然暂缓命名，但是对其特色要规划好。三是对正在开发中的街道要提前规划。如正在开发中的南大街和即将开发的北大街，规划时要根据市场需求，结合姜堰历史上的“老字号”和周边的人文环境来综合考虑，打好“老字号”品牌。南大街地处姜堰中学和图书馆的附近，可建成文化、休闲商品一条街；北大街的东侧与古建筑保护区毗邻，可考虑建设一条徽商茶叶街，以增强与古建筑保护区的协调，西侧为方便旅游者购物，可建成旅游商品一条街。此外，对城市新区建设规划要统筹考虑，从而有计划地开发建设。四是注意改善特色街的经营环境。如美食街的化粪池及污水处理装置以及各经营户操作间的问题，这些问题得不到解决，势必影响到业主的经营，影响到特色街的发展，认真研究这些问题的症结，并切实加以解决，商业特色街一定会拥有灿烂的明天。
商业调查报告 篇10
一、前言
商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。
二、调查目的
要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。
1.了解大学城商业街的消费者主要构成
2.对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构
3.了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价
4.全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度
三、调查内容
3.1调查前分析
那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的'消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。
大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过
50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业同时wi-fi也是吸引学生就餐或消费的重要手段。
当前吸引学生消费的主要因素也是我们所必须了解的，各种各样的商家吸引大学生购物，消费的手段不一样。但是在我看来吸引当前大学生消费的主要因素任然是价格，质量，潮流。讲求实体，理性消费任然是大多数大学生的消费观念。在购买商品的时候大学生多数是本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠的高标准。我们新建商业项目是满足学生的生活需要的配套设施，定位优先应该放置学生所需要的餐饮，商业零售，生活服务，引进大众品牌符合学生的消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
3.2调查对象
大学城商业街附近客人
分析单位：个人
3.3调查工具
问卷调查（见附件）
3.4调查程序及时间安排
1、准备阶段：调查报告设计，修改，论证。确定调查人数，时间，安排调查人员名单，经费预算
2、实施阶段：培训调查员的语言举止，打印调查报告，准备小礼物
3、研究阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析。
4、总结阶段：将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来，并进行评估。
3.5调查时间评估：
调研方案、问卷的设计、修改、论证--------------1周左右
实地访问阶段-----------------------1周
数据统计分析阶段--------------------1周
调研报告撰写阶段-------------------------1周
3.6经费预算
材料费：调查问卷200份20元
小礼物：100元
共计：120元
四、调查具体实施方案
调查主要以调查问卷为主：在完成市场调查问卷的设计与制作以及调查人员的培训等相关工作后，就可以开展具体的问卷调查了。把调查问卷平均分发给各调查人员，统一选择上午九点之后或傍晚这段时间开始进行调查（因为九点各大超市才开门营业，便于集中调查，能够给本次调查节约时间和成本）。调查员在对消费者调查时说明来意，并特别声明在调查结束后将赠送被调查者精美礼物一份以吸引被调查者的积极参与、得到正确有效的调查结果。调查过程中，调查员应耐心等待，切不可督促。记得一定要求其在调查问卷上写明姓名、电话号码，以便以后的问卷复核。调查员可以在当时收回问卷，也可以第二天收回这有力于被调查者充分考虑，得出更真实有效的结果。
商业调查报告 篇11
一、社区商业研究背景
（一）社区商业基本概念
1、社区商业定义
社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。
2、社区商业分类
3、社区商业功能
（二）国外社区商业发展概况
由于国外城市居民大量居住在郊区，社区商业非常发达，例如美国20xx年社区商业的零售额就占了国家零售消费品总额的40％，而中国目前还不到10％。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，尤以社区型购物中心所占的份额最大。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
（三）国内社区商业发展概况
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批"购物中心"、"生活广场"、"娱乐休闲一条街"等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点（为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式），与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
（四）国内社区商业发展趋势
由于各城市经济发展水平的差异，社区商业也呈现出不同的发展水平，目前国内发达城市的社区商业主要呈现出以下发展趋势，这也是发达程度较低城市的发展方向。
1、政府对社区商业的规划力度加强。我国商务部今年4月下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，以推动我国社区商业发展。
2、购物中心造就大型社区商业。如沃尔玛购物广场已进驻成都交大－九里堤社区，并将于20xx年上半年开业。
3、便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分。例如7－11便利店、冠军生鲜超市等新兴业态目前已进驻北京、上海等发达城市。
4、社区商业开始细分市场。由于消费者根据性别、年龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着不同的消费需求、消费心理、消费动机和消费结构，社区商业在开发时就必须考虑商业的业态配比和商业组合。
5、专业化操作是社区商业成功的保证。商业地产的核心其实是商业，地产只是商业的载体，经验丰富的招商营销以及商业管理团队对于社区商业的成功开发起着比较关键的作用。
二、成都社区商业概况
随着成都市中心城区的商业设施已接近饱和，竞争日趋白热化，企业的经营业绩也难以再有较大幅度的提升。而城市化进程的加快，居民外迁和新建居住区不断增多，这些区域的商业设施相对不足，市场空间和消费需求巨大，这种新的消费需求需要新的商业形式来承接，社区商业恰恰顺应了这种需要。另一方面，城镇居民人均可支配收入日益提高消费需求与消费结构发生了显著变化，居民对能满足基本生活需要、提高生活质量的社区商业的需求也日益增加。在此背景下，社区商业正成为成都市流通领域新的经济增长点，并已在提升城市商业综合竞争力方面发挥着重要作用。
为贯彻执行《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》，成都于6月21日举办了“首届社区商业高峰论坛”，与会专家共同探讨了城市社区商业的未来发展之路，同时也为成都今后社区商业的打造指明了新的方向。此次会议上，蓝波湾（蓝谷地的社区商业配套项目，见下右图）被评为中国首个“全国社区商业示范项目”，对社区商业的开发具有一定的参考作用。
成都市作为全国深化流通体制改革的试点城市之一，社区商业发展势头强劲，目前已覆盖便利店、连锁超市、餐馆、美容美发、茶楼、干洗店、彩扩、快递、报刊、家政、维修等各种生活服务项目，全市城区的324个社区共有社区商业网点33912个。各类商业网点的具体数量见下中图。
三、成都典型社区商业调查
本次调查共选取了成都市东、西、南、北四个区域各种档次共六个社区，主要对这些社区商业的业态分布、租金水平、经营特点等进行了调查分析，从分析中可以了解成都社区商业的现状，从而用于公司进行社区商业开发时的参考。
（一）金沙园社区
金沙园社区20xx年由宏信房产开发，其社区商业部分水景商业街进行了统一规划，目前居民总体入驻率不高，人气明显不够，商气不足。该社区商业呈现出如下特点：
1、金沙园商铺空置率较高，根据调查，商铺出租率仅62％，主要原因有五个：①目标消费群体支撑有限。②商铺供应
体量过大。③缺乏统一经营管理。④西单百货和超市对其造成的分流影响。⑤步行街不能通车，消费引导不足。
2、社区商业业态分布特点
虽然该社区商业涵盖了居民生活所必需的大多数业态，并且有亲子园、汽车俱乐部等新兴业态，但业态仍显得不够丰富，商源质量也显得一般，品牌商家数量有待提高。
餐馆、食品、茶楼等业态店铺数量较多，与建筑适合经营餐饮、消费群体的消费力较强、成都餐饮业较发达等因素有关。
建材、装修店铺数量较多主要是因为该小区为新兴社区，居民陆续入驻，对该类服务的需求较大，随着入驻率提高，该类业态的比例会呈现逐渐下降的趋势。
由于空铺较多，能存活下来的店铺业态多为与居民生活密切相关的业态，如餐馆、茶楼、食品等业态，从而说明这类业态是居民日常生活需求度最高的业态，可作为招商时重点考虑的对象之一。
（二）外双楠社区
本次调查主要以云影路、云霞路和逸都路的临街商铺为主，业态较齐全，居民消费水平较高，消费力较强。从其业态分布来看，该社区商业呈现出以下特点：
1、以云影苑为代表的社区商铺进行了统一规划，业态较丰富，商铺装修呈现出一定的档次，品牌店较多。
2、服装类店铺数量超过了餐馆的数量，说明周边居民对“穿”的重视程度较高，这也是该区域人群消费水平高，生活质量高的标志之一。
3、逸都路与二环路交界处有伊藤洋华堂二号店，大卖场对调查区域内的业态有一定的影响，与大卖场呈现互补性的业态如美容美发、餐饮等较稳定，而服装鞋帽等类型的商铺换手率较高，多靠经营特色、品牌效应等生存。
（三）玉林社区
本次调查主要对玉林老区的玉林北路、东路、中路和玉林新区的玉林西路进行了调查，老区和新区的业态、档次呈现出鲜明的对比，玉林新区分布着王府花园、梧桐世家等中高档楼盘，而玉林老区的住宅则显得较为陈旧。该社区商业的特点如下：
1、该社区是成都最成熟的居住区之一，人口密度大，业态丰富，商铺档次较高，商业气氛较浓，以餐饮、服装、精品店、便利店为主。
2、在商铺租金方面，玉林老区商铺一般为35～80元/㎡月，而玉林新区商铺租金可达150元/㎡月，从此也可看出商铺租金与区域居民消费力之间存在一定的'关系。
3、从业态分布来看，服装类仍然比例最大，其次是餐饮，该区域餐饮经营呈现出一定的聚集效应，其辐射作用吸引了整个成都市的消费人群。房屋中介店铺较多，主要是因为该区域居住环境成熟，吸引了越来越多的小资一族到该区域居住，二手房交易活跃。休闲娱乐业的比例也较大，除周边区域外，其他区域的消费人群也对玉林片区也乐此不彼。
4、该区域的成熟度高和消费力强吸引了一些特色店和新型业态进驻该区域，如位于玉林东路的彩色钥匙店、玉林中路的特百惠家居连锁店等。
5、该社区商业以临街底商为主，也有象玉林生活广场、富和城等独立商业楼盘。
（四）桐梓林社区
该社区属成都的高档社区，本次调查以桐梓林东路和桐梓林北路为主，分布有中华园各期、锦绣花园、世纪锦苑等高档楼盘，成功人士、外籍人士居多，消费力强大。
1、从业态分布来看，服装类店铺数量遥遥领先，这与该区域人群消费能力、消费意识、生活方式直接相关，其次是餐饮、食品，有一些异国情调和风味的餐厅如和风亭日本料理，家政服务在该区域的需求较大，店铺数量较多。
2、休闲、娱乐、美容美体类店铺数量较多，这类业态在该区域存在较大的市场空间，例如有四川首家专业的男士美容店（卡瑞杰专业男士美容SPA健康会馆）。
3、中华园商铺以环绕中华园各期的临街商铺为主，此外还有独立的商住楼，可满足不同层次、不同业态的商家的需求。
（五）红花社区
本次调查主要对红花北路、红花南路、红花东路、红花西路的社区商业进行了调查。调查发现，该区域的社区商业缺乏规划，显得较为落后，商铺装修档次都较低，业态丰富性差，主要以满足居民日常生活最急需的的相关购物需求及服务需求为主，档次稍高的购物、休闲、娱乐等业态基本是空白。
（六）莲花社区
1、本次调查主要围绕莲花北路、海椒寺街、莲桂西路、莲花南路、莲花东路、莲花西路围成的区域进行，该社区属城东的中低档社区，居民消费能力有限。社区商铺多为住宅底商，档次不高，业态丰富性较差。
2、餐饮在该区域的比例较大，最典型的是位于莲花南路的好吃一条街，这条街上分布着各类餐饮商家20余家，据商家反应生意比较火暴，可谓该区域的一道特色风景线，这与该区域居民消费能力、消费习惯有关。
3、根据调查，该区域品牌商家较少，主要有宝岛眼镜、海王星辰药店、时代新华音像店、玉林串串香、莱美大药房、新一佳超市（8800㎡）、红旗连锁等。商铺租金上，莲桂西路上商铺租金一般为25～35元/㎡月，其他位置商铺的租金也与这个水平接近，只有海椒寺街、莲花北路附近的商铺租金较高，可达60～70元/㎡月。
四、成都社区商业调研结论及开发建议
（一）调研结论
宏观社区商业
1、社区商业是城市商业网点布局的重要组成部分，其核心竞争力主要表现为便利性和多样性，从而使其与其他商业形态相比具有更强的亲和力。
2、我国的社区商业目前还处于起步阶段，与住宅开发相比滞后较严重，与社区需求之间也存在脱节现象，规划不足，缺乏统一管理，政府支持力度应加强。
3、我国的城市发展特点（城市居民从郊区流向城区，从老城区流向新城区），在某种程度上决定了社区商业的发展特点，我国的社区商业在相当长一段时间内仍将集中在城区范围之内，这与国外的社区商业有着明显的不同。
成都社区商业
1、伴随房地产业与城市规模的扩大，除春熙路、盐市口、骡马市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈，如科华商圈、红牌楼商圈、双楠商圈、金沙商圈、会展商圈、九里堤商圈、建设路商圈等，社区商业即将迎来良好的发展机遇。
2、成都市目前绝大多数社区商业虽然能为居民提供便利性购物和服务，但缺乏统一规划，布局不尽合理，以传统业态为主，缺乏统一管理，影响了社区商业的快速发展。
3、社区商业的档次、进驻品牌、业态丰富程度等与社区居民的消费能力、消费结构等表现出了较高的吻合度，既体现了“物以类聚、人以群分”，也体现了“适者生存”。
4、从各社区商业业态来看，餐馆、茶楼等业态表现出了较高的市场需求度，店铺数量一般都位于各社区业态的第一和第二位，这主要是受整个城市居民消费结构的影响，成都的餐饮业较发达，也与成都“休闲之都”的称谓有关。
5、中高档社区的服装等零售业态较为活跃，而中低档特别是低档社区的餐饮业态所占比例较大，这反映了不同阶层居民的消费趋势，收入较低的消费群体，把“吃”放在首位，而收入较高的消费群体，不仅关注“吃”，还要追求“穿”、“耍”，这部分消费群体的恩格尔系数较低，这正是马斯洛需求层次理论的体现。
6、各社区的房屋中介店铺数量都较多，这主要是因为成都房地产发展态势较好，二手房交易活跃，且有利可图，催生了众多的房屋中介商。
7、由于对社区商业的看好，部分超市等大卖场逐渐进驻各居民社区，象伊藤洋华堂进驻外双楠、家乐福进驻桐梓林、西单商场进驻金沙商圈、沃尔玛进驻交大－九里堤片区（20xx年上半年开业）等，这些大卖场进驻社区既为社区商业带来了人气，同时也给社区商业的业态分布带来一定的影响。
8、社区商业的发展历程与其住宅交房、装修时间、入住率紧密相关，交房初期，建材、家装、家居、食品等的市场需求度较高，而随着居民入住率提高，这类业态的比例会逐渐降低，购物、餐饮、家政服务等业态的比例相应地逐渐提高，入住率过低将严重影响社区商业的经营。
商业调查报告 篇12
从我国保险市场的发展现状来看，传统保险市场的发展潜力和余地越来越小，日趋激烈的竞争迫使保险公司寻求对新市场的开发，而保险公司开拓新市场的主要手段就是开发新的产品和服务。我国保险监管重点由日常的行为监管转向偿付能力监管的转变也使保险公司在创新产品和服务方面有了更大的自主权和空间，保险费率市场化在加大保险公司产品和服务创新的压力的同时也为之提供了更大的空间和自由度。
总之，在激烈的市场竞争过程中，谁率先开发出新的产品，谁就将赢得市场竞争的主动。可以预计，未来我国保险市场上新型产品与服务将层出不穷，保险产品面世的速度将越来越快。
社会调查的内容：
一、现如今整个保险行业的市场的结构以及情况；
二、保险行业里存在的问题；
三、如何能够更好的促使保险行业走可持续路线。
社会调查的预期目标
一、保险行业的现状
二、搞明白保险行业存在的问题
三、如何能够更好的发展保险行业的方法
社会调查主要特点与创新点
本次调查的特点是收集当地群众对保险业的看法及意见并征求同事所提出的建议 在调查中总结出的创新点，现如今的保险行业犹如雨后春笋——第二个黄金十年。只要你用心经营，你就是最大的赢家。
当前保险市场变化调查报告
现如今，市场化不断深入和政府保护不断减弱的条件下，市场的不确定性因素对各类经济主体的影响将随之增强，包括利率、汇率等方面的任何风吹草动都可能对经济主体造成巨大损失；同时，由于人为因素及自然环境的变化，各种人为事件和自然灾害对社会财富和人身安全造成的损害也越来越大。在这种条件下，各类主体规避风险的需求也将比以往更加强烈，从而刺激保险公司通过提供
1 新的产品和服务将社会对保险的各类需求变成现实。从供给条件来看，随着现代电子和通讯技术的发展以及金融研究领域的不断突破、特别是金融工程和资产价格研究取得重大进展，保险产品创新的物质技术条件不断成熟、剩余可支配财富的增加，由此将促进整个保险产品和服务创新以及综合能力的提升，使得整个保险行业能够更加的规范和良好的发展。
一、 调查活动简介
调查时间：20xx年4月25日
调查地点：辽宁省锦州市
调查对象，保险从业人员及普通群众
调查目的：现如今整个保险行业的市场的结构以及情况；保险行业里存在
的问题；如何能够更好的促使保险行业走可持续路线。
调查方法：问卷调查法、访谈法、询问法
调查过程：通过这两年在学校的学习以及前辈们交流所得到的经验。在调查过程中，为了能够使得自己更了解整个行业及当地群众对保险行业的看法、需求以及心目中的保险从业人员，做得最多的调查是当面直接调查或间接询问的方法，因为这样调查数据比较真实可靠。
二、 调查结果
本次调查的目标是地区的保险市场近期的变化情况。具体情况如下：
（1）业务结构调整成效显著。
20xx年以来，各寿险公司十分注重优化业务结构，不断加大个险渠道期缴新单的市场拓展力度，使业务呈现持续、稳健增长的格局。
20xx年上半年，个险新单保费达11.53亿元，同比增长52.12%，占个险总保费的41.49%。其中新单期缴保费达10.61亿元，较前年同期净增4.05亿元，增长率为61.94%，占个险新单保费比率高达92%，较上年同期上升5.58个百分点。
（2）分红型险种保费增长强劲并成为市场主角。
各寿险公司业务结构调整、产品创新、“开门红”销售导向，以及城乡居民可支配收入的增长等因素，形成了推动分红险产品销售持续增长的合力，使分红型险种不仅增长达54.47%，保费规模超过51亿元，而且市场占有率超过了80%。
2
（3）银行代理保险发展迅速，已成为寿险市场主力军，但期缴新单占比
极低。随着市场对全球经济向好预期的增强，各公司相继推出多款适合银邮渠道销售的产品，并将银邮渠道作为主战场，不断加大开拓力度，使业务增速在20xx年全年超过80%、20xx年全年超过50%的高增长基础上，仍然达到了53.82%的高增长速度，保费规模占据整个寿险市场的半壁江山，市场份额达到了52.43%。在新单保费增长46.42%的乐观现象下，期缴新单的增长却明显乏力，总保费仅3.61亿元，占新单总保费比率只有12.03%，较去年同期仅上升1.98个百分点。
（4）投连险在上一年同期负增长及低基数的情况下，出现了达204.58%的增长，但市场份额仅1.75%。
（5）经济虽未完全走出金融危机的阴影，但已基本改变20xx年以来的颓势，上半年gdp增速从去年同期的0.6%飙升至10.6%，全市完成生产总值1911亿元，本外币各项存款余额为5564.4亿元，城市居民人均可支配收入近2万元，达19634元，增长7.7%；
农村居民人均可支配收入11796元，增长略小于gdp增幅，为10.3%。经济发展的良好局面，为寿险业的`快速发展创造了良好的外部环境。
（6）团体业务虽然扭转了近两年来的负增长局面，但市场份额仍然呈现逐步萎缩的趋势，总保费规模仅2.22亿元，占比3.49%。与此相对应的是，健康险负增长达4.62%，市场份额仅有3.27%；
意外险虽略有增长，但市场份额仅占1.53%。这与近年来经济社会转型和产业结构调整不无关系。资料显示，20xx年1至6月，全市累计关停、外迁外资企业达277家。
（7）业务队伍人力发展首次出现负增长，达到了-2.87%，与业务增长44.73%的增幅极不相称。而且人力发展极不平衡，在市场份额排名前八名的公司中，有的人力负增长达50%以上，多数负增长超过20%，而平安人寿和太平洋人寿则分别增长达18.21%和16.68%。同时，各公司营销队伍整体业务拓展能力不足，个体展业能力极不均衡，部分营销员的业务持续能力，尤其是新人的留存能力，是造成队伍流动性过大、流失率过高的重要原因。此外，部分公司在对待队伍建设问题上，缺乏长远考虑，急功近利的短视现象比较严重，未能建立科学、有效的培训体系和能够持续巩固、扩大队伍的制度体系，而是采取同业挖角的方式。另
3 一个典型例子是，事关营销员切实利益和保障的社保问题，虽然市保险行业协会协会已于20xx年5月份正式启动该项工作，但不少公司并不十分重视，有些持观望态度，有些则设置过高的门槛，营销队伍对此意见比较大。以上现象的存在，值得引起全行业的高度关注与探讨。不过，只要走出这段低谷，就会出现整个行业的业绩新高点。 以上是近期整个保险行业的了解，下面我们就来看看群众对保险行业的看法、需求以及心目中的保险从业人员：
根据调查显示，无论是展业、理赔等具体操作环节，还是综合诚信度，“一般”和“较差”的评估占较高比例，从而清楚的反应出了当前我们国保险行业的社会诚信度评价不高的现象。下面是个人对这个问题的分析:一是利益驱动，保险公司在激励的市场竞争中忽视了社会责任与公众道德，经营行为短期化；二是信用基础薄弱，保险信用体系尚未建立，失信的
三、问题及原因分析
根据调查，自贡这个地区保险市场仍然存在着各种问题。首先从业人员的道德水平与保险业的发展不适应。保险，是一项积德行善的事，但是，在各家保险
公司激烈竞争之时，一些公司忽视了对其员工的道德教育，致使保险从业人员泥沙混杂，有的公司盲目扩容，不管什么人都要，使大众对保险从业人员有了一种惧怕感，严重影响了保险业的发展。从目前保险市场上看，有几点问题显得非常突出。
1.不能坚持最大诚信原则。
有的从业人员在向保户推销保险时，有意夸大保险的功能和范围，诱骗对方投保，使很多不了解保险的人，把保险和非法传销和行骗等同看待。
2.返佣现象严重
有的公司的业务代表单纯追求业绩，公开违反法规，以向保户返佣为条件拉保险，返佣比例越来越高，使保险市场变得比较混乱，破坏了保险市场的正常运行，使正常开展业务的公司难以做到业务。
3.从业人员流动过快
使保户缺少安全感由于保险业内竞争激烈，一些公司把业绩看得非常重要，而忽视了员工队伍的稳定性，使保险成了“自己给自己当老板，想干就干，不想
4 干就算”的迅速致富的行业。据了解，有的公司在一年里人员流动高达3 0 ％以上，常常有工作不到一个月就退出的人员。这种不稳定性至少带来两大不利：其一，保户没有安全感，使其不明白自己的利益谁来管；其二，这些从保险业流出的人员在社会上又会攻击保险，给人一种“专业人士观点”的印象，这对保险业的发展具有相当大的破坏性。还有虽然自贡市有大大小小十几家保险公司，但是整个保险市场基本是以人保财险、太平洋产险及平安人寿三家保险公司为主的。
四、对策建议
要想合理的发展整个保险市场，还需要全行业的共同努力。
（一）稳步培育保险中介市场。
目前，自贡市内保险经纪、公估主体及其缺少，仅仅只有1家代理公司市场不够规范又缺乏专业性。整顿和规范好现有中介市场，将其纳入规范竞争的同时，更要着力培育多方中介主体，促进产险市场专业分工进一步细化。同时，产险公司与中介机构应加强协作关系，优势互补，在多渠道、全方位销售的同时，为客户提供优质全面的服务，力争实现多方共赢。其次加强人才
（二）培养力度，提高企业素质
保险专业人才的培养是一个渐进、累积的过程：其一，应积极从大专院校引进高学历的优秀毕业生充实现有保险人才队伍，制定有效措施吸引有丰富保险从业经验的人才到自贡市保险业创业，优化人才结构；其：二，要创建学习型的保险公司，通过各种不同的学习方式，提升现有从业人员的素质结构，如选派人员到国内外高等院校和知名的保险公司接受培训，与当地的大专院校进行合作，就地培训，合作调研等；最后，应贯彻以人为本的经营理念，以人性化的管理，凝聚人心，提高员工信心，建立起和谐进取的企业文化，以此吸引人才、留住人才。
(三)完善监督约束机制
首先，要进一步加强自贡保险监管队伍建设，强化对保险市场的监督，努力防范和化解保险经营风险；其次，要充分发挥行业协会的自律、协调、服务作用，促进行业自律约束，加强同业间的协作和配合；再次，要加强保险公司内控
制度建设，提高自我约束和自我管理能力。通过健全和完善“政府监管，5
行业自律，企业内控，社会监督”四位一体的监督约束机制，建立起公平、有序、规范、竞争的保险市场秩序，保证保险业的健康发展。
其他还有如保险公司也应从自身着手，完善内部建设，提高效率。从根本上说是要将先进理念与技术运用到经营管理中，并且不断从自身特点出发进行改革与创新；大力向群众宣传普及保险知识，使保险意识深入群众，让人们更多的了解保险；简化部分程序，尤其是车险理赔，根据调查，在自贡当地除了人保财险理赔较为简便与快速，大部分公司手续及其繁琐，哪怕仅仅一千元的赔付都要上报省公司，当地的分公司根本没有决策权，处于非常尴尬的局面。这大大地浪费了被保险人的时间与精力，也给被保险人感觉买保险容易赔付困难的思想意识，不利于公司的发展。
五、调查结果
目前自贡的保险业正如中国保险业的一个缩影可以看出保险在市场上可以说是迅速崛起的新生事物。目前保险市场虽然存在诸多问题，但随着经济的不断发展，保险市场的前景依然明朗。